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论商品房买卖合同无效的损害赔偿/王俊

时间:2024-05-24 09:14:03 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9268
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论商品房买卖合同无效的损害赔偿
——对一起商品房买卖合同纠纷案的分析

王 俊


商品房买卖合同被确认无效,对无过错受损方的损害赔偿范围应如何确定?较之一般合同有何特殊性?作者通过近日在司法实践中遇到的一起案例,试对这一问题进行论述,希望能与大家共同交流、探讨。
[案情介绍]
1998年,某市体育局在其所处沿街一侧开发建设了商住两用房十套向社会公开出售。为能获批,体育局当时以学生公寓的名义进行了报批立项。如此取得开发许可证后,体育局又以商住两用房的名义以每套24万元的价格卖给了当地十户老百姓,双方口头达成了商品房买卖合同。购房人一次性向体育局实际缴纳了购房款24万元,体育局向其开具了收据。此房建成,买主入住以后,体育局又以为买主办理产权证、土地使用权证等名义收取了办证费1.5万元。但是,由于起初在报批手续上存在的问题,虽经房主们多次催促,体育局始终未能为房主们办得任何证照。
无证居住五年以后,令十户老百姓意想不到的是,2003年10月,体育局突然通知十户房主,由于报批手续不合法,房屋买卖行为无效,体育局要将已经出售的十套商住楼房全部收回,而十户房主只能取回当时的购房款24万元及办证手续费1.5万元,限期搬离此房。经了解,体育局已将此房又卖给了另外一家房地产开发公司。时隔五年之久,经有相应资质的评估机构评估,此房现实际价值为73万余元。十户老百姓面临被赶出赖以生存和生活的居住场所,同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一的“赔偿”,无奈之下,将体育局告上了法庭,要求法院确认房屋买卖合同无效,判令体育局返还购房款、办证费及其利息,并按照现房屋的实际价值给予赔偿;在庭审中,体育局承认在当时的卖房行为中存在着过错,同意在十户房主交还房屋的前提下,返还购房款、办证费,但认为损害的赔偿应仅包括购房款和办证费的利息,而不应包括房屋的升值部分。
上述案例中,房屋买卖合同无效后的关键问题是,房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些?房屋升值部分算不算买房人的利益损失?
一、 一般合同的无效,损害赔偿范围如何确定
从理论上说,一般合同的损害赔偿范围根据合同被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别,前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿;而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。
一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则,根据我国《合同法》113条 规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿,还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿,其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿,由于它是一种现实财产的直接损失,范围、数额较易确定,争议不大。但是,对可得利益损失的赔偿,虽理论界众说纷纭,但在司法实践中,要求违约方承担可得利益损失的判决已非鲜见。作者认为,合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同,合同解除并不当然具有溯及力,在不具有溯及力的情况下,合同本身是有效的,而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下,无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态,并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然,这里可得利益数额的确定应该根据《合同法》113条的规定,严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。
如果合同被确认无效或被撤销,违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中,赔偿范围除积极损失外,仅限于信赖利益,且仅以履行利益为限,其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约,当合同被确认无效或撤销后,为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同,具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用;准备履约所支出的费用;为支付上述费用所失去的利息;合理的间接损失。这里的间接损失,是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会,司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。
二、 对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析
商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况,其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是,如果合同成立并实际开始履行,比如买受人已支付了大部分的房款,出卖人已将房屋交付使用,甚至如上述案件中,买受人已入住五年之久,其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快,合同被确认无效以后,除返还购房款及其相应利息以外,房屋升值部分的归属问题就成为关键。
(一)房屋升值部分的定性
很多学者认为,无效合同具有不可履行性,当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是,如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实,而买受人对此又并不知情,则这份无效合同将必然履行。而同时,由于合同本身的违法性,确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题,有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效,此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则,想要恢复到合同订立以前的状态是不可能,房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。
还有的学者近来提出应将过错因素作为合同无效的构成要件,尽量认定合同有效,而赋予无过错的买受人合同解除权,以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后,买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是,可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得,由于违约行为发生而未实际发生的利益,具有未来性、期待性和现实性。可见,此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点,不能作为可得利益要求出卖人赔偿。
现实生活的需要推动着法律的新陈代谢,合同过错方对受损方损害赔偿的范围,包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿,关键在于受损方在合同履行后所能获得的好处是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本(后者将在下文中作详细论述)。房屋买卖合同成立并实际开始履行后,房价大幅上涨,升值部分的数额不仅是完全可以确定的,而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上,当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时,此利益与不动产并不分离。但是,一旦合同被确认无效,不动产需要返还时,此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来,不再依附着不动产返还给有过错的出卖人,而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息,其所有权人为买受人。也可以说,由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为,两者截然分开,各自独立,物权行为并不因原因行为无效而无效,即使原因行为无效,作为物权的所有权仍然有效,此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的违约行为直接产生,不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后,被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然,此时的房屋升值部分归买受人所有,要求出卖人作为买受人的直接损失予以赔偿至少应该符合以下几个条件:1、商品房买卖合同成立并实际履行,买受人已交付了大部分房款,出卖人已将房屋交付使用;2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销,不动产财产确需返还;3、房屋自然升值,升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
当然,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中,对出卖人将房屋卖与第三人的情况作为欺诈行为,买受人可以要求出卖人给予购房款一倍以上的赔偿。但是,如果此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失时,在解释中并未给予说明,尽管这一惩罚性赔偿与出卖人的其他赔偿是可以并存的,并不因出卖人承担了惩罚性赔偿责任而免除其他的赔偿责任。但惩罚性赔偿最终还是取决于买受人的个人意愿和法官的自由裁量。
(二)将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则
德沃金在《法律帝国》一书中曾引格雷大法官的一句话,“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益,也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”可以很好的说明这一问题。如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成,并且在确认合同无效后,要求买受人退还此房,即出卖人得到房屋升值部分,就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价,相反还可以得到“意外丰厚的利润”,而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担,这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。
同时可以看到,即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失,从法律上讲,也并不会加重出卖人的责任,因为出卖人收回了房产,他完全可以同样的价格再将其卖出。事实上,也有不少出卖人是本着这个目的,才在若干年以后申请法院确认商品房买卖合同无效的。比如在上述案例中,事实上体育局就已将房屋卖与了第三人。故在司法实践中,也应本着不让过错方获利,不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。
(三)将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利于维护社会交易秩序的稳定
房屋乃百姓安居乐业之本,与人民生活休戚相关,买房置业是关乎民生民息的大事,所以,法律无时无刻不在保护买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象,而由于法律规范的缺失,产权证滞后办理等现状的存在,使得大量的商品房买卖行为十分不规范,如上述案例中的开发手续不全,一房数卖等现象层出不穷,诉诸法院屡见不鲜。在此情况下,房屋升值部分的归属就显得至关重要,因为谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护,那就会产生出卖人即使违法、违约,也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋,再出售给第三人,谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为,于稳定社会交易秩序是不利的。
[总结]
上述案例中,体育局首先在办理开发手续过程中存在着违法行为,其后又将房屋买与第三人,属于严重的欺诈行为。作者认为法院在确认商品房买卖合同无效以后,出卖人除需返还买受人购房款及其利息外,还应赔偿超出原买卖合同价款的房屋升值部分,应该是比较公平的做法。

作者联系方式:010-84832326 84832325


关于向保监会派出机构报送保险公司分支机构内部审计报告有关事项的通知

中国保险监督管理委员会


关于向保监会派出机构报送保险公司分支机构内部审计报告有关事项的通知

保监发〔2008〕56号


各保监局、各保险公司:

  为落实《保险公司内部审计指引》关于保险公司内部审计部门向保监局报告其对分支机构审计情况的有关规定,有效发挥内部审计辅助监管的作用,加强保监局对保险公司内部控制的监管,现就有关事项通知如下:

  一、报送内容。向分支机构所在地保监局报送的审计报告应当包括如下内容:

  1、审计报告标题及编号。

  2、审计对象及审计目的。

  3、审计人员及审计期间。

  4、重要审计发现。主要报送审计对象在合法合规、财务真实性、内部控制的健全性和有效性等方面存在的重要问题。问题描述应当简明扼要、突出重点。对数量较多、性质相同的问题,应当进行分类汇总。

  5、审计对象对审计发现问题已经和即将采取的整改措施。

  6、审计项目负责人签章。

  二、报送主体。分支机构内部审计报告原则上由省级分公司联系报送。

  1、分支机构审计由总公司或区域内部审计部门实施的,其内部审计报告应当及时发送当地省级分公司,由省级分公司按照报送时限转报当地保监局。

  2、对于由省级分公司及其下属机构组织实施的审计项目,其审计报告由省级分公司统一报送当地保监局。

  三、报送联系人。各保险公司省级分公司应当确定1-2人作为审计报告报送的联系人,并于2008年9月1日前报当地保监局备案。联系人应当认真做好各项审计报告报送的联系和协调工作。联系人发生变动的,应当在10日内及时告知保监局。

  四、报送时限。各省级分公司应当在每季度的第一个月内将上季度定稿完成的各项内部审计报告以书面和电子形式全面报送当地保监局。

  五、报送要求。各保险公司应当及时、全面、真实地向监管机构报送相关内部审计报告。对于拒不报送、拖延报送、虚假或隐瞒报送内部审计报告的,保监会将依照有关规定给予处罚,并追究相关人员的责任。各保监局可以通过审计项目抽查、工作底稿复核等措施核查内部审计报告的真实性,并对审计发现问题的整改情况进行核实。

  六、建立审计报告汇总分析制度。各保监局应当建立内部审计报告的收文、使用、归档和保密制度,定期对内部审计报告进行认真汇总分析,更好地掌握辖区内保险市场情况和保险公司内控情况,为辖区内市场分析和日常监管提供参考。

  七、审计发现问题的处理。对于内部审计报告揭示的违反监管规定的问题,保监局认为有必要的,可以立案调查。违规行为情节较轻,保险公司及时纠正,没有造成危害的,免予处罚;情节较重,但保险公司整改及时,处理到位的,可酌情免予或减轻处罚;对于审计发现问题不认真组织整改的,应当根据调查结果,依照行政处罚程序从重处罚。

  本《通知》自2008年8月1日起开始实施。



                      中国保险监督管理委员会

                        二○○八年七月八日

襄阳市市区城市污水处理费征收使用管理办法

湖北省襄阳市人民政府


襄阳市人民政府令
第29号



  《襄阳市市区城市污水处理费征收使用管理办法》已经2013年5月13日市人民政府常务会议审议通过,现予公布,自2013年5月23日起施行。



市长 别必雄



2013年5月23日





襄阳市市区城市污水处理费征收使用管理办法



  第一条 为规范襄阳市市区城市污水处理费的征收和使用,确保市区污水集中处理设施的建设、运行和维护,治理水污染,根据《中华人民共和国水污染防治法》、《湖北省城市污水处理费征收使用暂行办法》(省政府令第313号)等法律、法规和规章的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市市区范围内(含襄州区,下同)城市污水处理费的征收、使用和管理。
  第三条 市建委负责本市市区城市污水处理费申报、征收和使用的日常管理工作,市排水设施收费监理处按照市建委的要求具体负责组织实施工作。
  市物价局依照管理权限,负责城市污水处理费征收标准的制定及监督管理工作。
  市财政局负责城市污水处理费的审核、拨付、监督管理及绩效考核工作。
  市环保局负责污水处理厂排放水质的监测工作。
  市审计局负责城市污水处理费征收、使用的审计监督工作。
  市水利局负责组织实施水资源取水许可、水资源有偿使用等制度,协助代征单位进行自备水源的单位和个人污水处理费的征收工作。
  第四条 在本市市区范围内向城市污水集中处理设施及城市排水管网排放污水的单位和个人,应当缴纳城市污水处理费。
  本办法所称城市污水集中处理设施,是指收集、接纳、处理、输送城市污水的设施的总称。包括接纳、输送城市污水的管网、污水处理厂、污水处理装置和处置污泥的相关设施及专门用于污水处理的专用河道、水库、湖泊等。
  城市排水管网是指汇集和排放城市污水、雨水的管道、沟(河)渠、泵站等设施所形成的网络系统。
  第五条 城市污水处理费征收标准由市物价局按照国家有关规定,根据城市污水集中处理设施和城市排水管网的成本、利润、税金以及单位、个人的承受能力制定,按照城市供水价格管理权限审批。
当征收的城市污水处理费不能满足城市污水处理设施的建设、运行和维护时,可以申请调整城市污水处理费征收标准。
  第六条 城市污水处理费按照用水量按月计征。使用城市公共供水的,其用水量按照水表显示的量值计算。使用自备水源、已安装水表的,其用水量按照水表显示的量值计算;未安装水表的,其用水量按照取水设施每日运转24小时的最大流量计算。建筑施工等临时抽排城市地下水排入城市污水集中处理设施及城市排水管网的,按照规定纳入计征范围。
  第七条 使用城市公共供水的单位和个人,其城市污水处理费由市建委委托城市公共供水企业在收取水费时一并代征,市排水设施收费监理处对代征情况实施监督。城市公共供水企业代征的城市污水处理费应当单独核算,使用省财政厅统一印制的财政票据。
  使用自备水源的单位和个人,其城市污水处理费由市排水设施收费监理处使用省财政厅统一印制的财政票据征收。
  市水利局对申请自备水源的单位和个人应依法严格审核,从严控制,报经市政府同意后方可批准;同时,应将审批情况及时向市建委进行通报。
  第八条 城市污水处理费不得免缴。确有困难不能按期缴纳的,可向市建委申请缓缴,同时报市财政局备案,缓缴期限最长不得超过3个月。
  第九条 城市污水处理费征收实行年度计划管理,市建委应会同市财政局于每年2月底以前下达当年征收年度计划。
  城市公共供水企业代征城市污水处理费的年度征收计划,由市建委会同市财政局,根据城市公共供水企业每年的实际售水量合理确定,报市政府审定后下达。城市公共供水企业应与其实际售水量同比例足额征收城市污水处理费。
  市排水设施收费监理处征收城市污水处理费的年度征收计划,由市建委会同市财政局,根据自备水源每年实际用水量合理确定,报市政府审定后下达。市排水设施收费监理处应根据相关法律、法规和规章和规定,足额征收城市污水处理费。
  第十条 征收城市污水处理费按实际征收总额4%的比例支付代征手续费,用于代征单位代征城市污水处理费发生的有关费用。
  市建委会同市财政局、市审计局、市物价局等有关部门,对上一年度城市污水处理费征收计划完成情况进行审核,根据征收计划完成情况对代征单位予以奖惩。具体奖惩办法由市建委会同相关部门另行制定。
  第十一条 征收的城市污水处理费纳入市级财政管理,实行收支两条线,全额缴入市级财政专户,专项用于城市污水集中处理设施和城市排水管网的建设、运行、维护,不得截留、挤占和挪用。
  市建委应在本部门官方网站或相关新闻媒体上,定期公布污水处理费使用情况,接受社会监督。
  第十二条 市财政局会同市环保局、市建委和市物价局,根据市环保局和市排水设施收费监理处提供的水质排放监测报告和污水处理量,以及市物价局核定的污水处理运营费用,按规定向城市污水集中处理设施运营企业支付城市污水处理费用。
  第十三条 经城市污水集中处理设施处理的污水,未达到国家和地方排放标准的,不得向城市污水集中处理设施运营企业拨付污水处理服务费,并由环保部门依法处理。
  第十四条 城市污水处理费用不足以维护城市污水集中处理设施正常运行的,经市建委会同市财政局提出审核意见,报市政府批准后,由市财政给予适当补贴。
  第十五条 不缴纳城市污水处理费的,代征单位应及时将拒缴城市污水处理费的单位和个人名单及相关材料提交市建委,由市建委按照《湖北省城市污水处理费征收使用暂行办法》等相关法律、法规和规章的规定予以处罚。
  第十六条 擅自改变城市污水处理费征收标准的,由市物价局按照《中华人民共和国价格法》的有关规定依法查处。
  第十七条 各相关职能部门及其工作人员有下列行为之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)截留、挤占、挪用城市污水处理费的;
  (二)擅自批准减缴、免缴、缓缴城市污水处理费的;
  (三)对违法行为不依法处理的;
  (四)滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的。
  第十八条 本办法由市建委负责解释。市建委应会同相关部门根据本办法规定制定具体实施细则。各县(市)可参照本办法执行。
  第十九条 本办法自2013年5月23日起施行,有效期5年。本办法施行过程中,国家和省出台新规定的,按照新规定执行。