您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

《合同法》第80条关于债权转让之我见/实用法学

时间:2024-07-11 02:28:42 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8534
下载地址: 点击此处下载
《合同法》第80条关于债权转让之我见
作者:实用法学
[摘要] 我国《合同法》第80条规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知该转让对债务人不发生效力。”这一条款即是我国当前法律对债权转让制度的具体法律规定。但对于此规定,在司法实践中产生了不同的认识和适用。笔者通过本文对此条规定加以剖析,对我国的债权转让制度提出自己的浅薄认识,以期在司法实践中使债权转让制度能够更合理的实施,发挥其真正的价值。
[关键词] 债权转让;生效要件;通知

一 债权转让
债权是对于特定之人,请求为特定行为(作为或不作为)之权利,即 (债权人)对于他方(债务人),有请求其为一定行为之权利,而他方负有为之之义务。 债权转让是指债权人将其债权移转于债务人以外的第三人,此时债权人即为出让人,第三人为受让人。 其法律特征如下:第一、债权转让是指在不改变原债权内容的前提下,由原债权人将权利转让给第三人。出让权利的主体是债权人;第二、债权转让的内容是债权人对债务人享有的债权权利;第三、债权转让,受让的主体是特定权利义务关系之外的第三人。而权利相对义务的承载主体是原债务人;第四、债权转让成立,原债权债务人的权利义务关系解除,而受让人作为新债权人与原债务人的权利义务关系成立并生效,债务人对受让人履行债务。

二 我国现行法律关于债权转让的规定
我国1986年颁布的《中华人民共和国民法通则》(《民法通则》)第91条规定:“合同一方将合同权利、义务全部或部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利。”
《合同法》第80条规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知该转让对债务人不发生效力。”诚然《民法通则》对于合同权利转让问题的规定在当时来说是进步的,但到了如今,已不适宜。市场经济强调的是契约自由,尊重人们的自由意志。现行《合同法》的规定既尊重了债权人处分债权的自由,体现了保护和尊重债权人的权利、鼓励交易的原则,符合市场经济规律;也从维护债务人利益出发对债权人转让债权的权利作出适当的限制,“通知”债务人可避免因债务人对合同债权转让不知情而遭受的损害,是科学和合理的。

三 对于我国法律规定的债权转让的认识
(一) 对债权转让“生效”的认识
《合同法》第80条规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知该转让对债务人不发生效力。”
1 关于何时生效及生效的要件
债权转让的生效时间是指转让合同成立后,合同权利从何时开始由债权人移转于受让人。根据我国《合同法》第80条:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不生效力。”对此规定,有人理解为我国《合同法》对债权转让采用‘通知到达生效’原则,也就是对已成立的债权转让协议,债权人未将债权转让的事实通知债务人的,因缺乏法定的生效要件而未生效。也有观点认为,根据法条的字面意思,规定的是“未经通知,对债务人不生效力”,而不是转让合同不生效。这两种理解,即对债务人生效和使转让合同生效,两者产生的法律效果是完全不同的。
合同是否成立,取决于当事人的主观意志,体现的是双方自愿的原则。债权转让协议的当事人,只有债权人(转让人)与受让人,债务人并没有参与订立,其非此合同的当事人。所以,当债权转让的双方当事人意思表示一致时,该合同即成立并生效。而且,通观各国立法及民法理论(德国、法国等),几乎均主张债权之转让,依当事人之间的让与契约或者相应的原因关系,即生债权移转之效力,其间不存在履行行为,但非经通知债务人,对债务人不生效力。对于债权转让协议何时生效的理解,王利明教授的观点亦可为典型代表:“对让与人与受让人之间的债权让与关系而言,是否通知并不是债权让与的构成要件,通知不应当影响债权人和受让人债权让与协议的成立,即一旦当事人之间达成债权让与协议,则该协议在当事之人间发生效力,债权发生移转,任何一方违反协议,应当承担相应的违约责任。
综上,债权转让协议中的“通知”不是债权转让协议生效的要件,债权转让协议自双方订立时起即成立并生效。
2 关于生效的效力
关于债权转让的效力,我们可以分为对内效力和对外效力。所谓对内效力即是发生于债权转让当事人之间的效力;而发生于让与当事人和第三人之间的,则称为对外效力。(1)对内效力具体即是该协议对债权人产生的效力和该协议对受让人产生的效力。债权由转让人(原债权人)转移给受让人,转让人脱离债的关系,受让人取代转让人成为债的关系的当事人,即新的债权人。(2)对外效力即是该协议对债务人(债权人与受让人作为协议的双方当事人)产生的效力。
(二)对债权转让“通知”的认识
《合同法》第80条规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知该转让对债务人不发生效力。”
1 债权转让通知的价值
合同法设立债权转让的立法本意是及时解决经济纠纷、鼓励交易、促进经济的快速流转。合同法第80条规定“通知”的目的在于一方面尊重债权人对其权利的行使,另一方面维护经济秩序的相对稳定,以债务人得到债权转让的通知的时间为分界点,确认债务人应当履行其偿债义务的对象,确保履行义务的明确有序。
2 通知的国外立法例
为了保护债权人的合法权益,鼓励交易,各国法律均允许债权人转让债权。对于债权转让制度中对“通知”的规定,有三种立法例。一是自由主义。债权人转让债权,不必征得债务人的同意,也不必通知债务人。德国、美国采用此种形式。以《德国民法典》为典型,它规定债权转让仅债权人与受让人之间达成合同即生效,债权立即转移于受让人, 即债权转让不以通知债务人为必要,债务人通过其他途径知悉转让的,则债务人必须向受让人履行。二是债务人同意主义。债权的转让必须经债务人的同意才能生效。此种立法由于对债权转让制度设立了严格的限制,使得债权转让制度存在的价值难以体现,基本没有国家所采用。三是通知主义。债权人转让债权,不必征得债务人的同意,但必须将债权转让的事实通知债务人,对债务人有约束力。世界上大多数国家和地区的契约法都采取必须通知主义这一方式。如法国、日本。在此种模式下,债权基于原债权人和受让人之间的合意而发生转让,但此种转让未将转让的事实通知债务人时,对债务人不生效力。 通知主义模式既尊重了债权人处分其权利的自由,又照顾了债务人的利益,较为合理。我国《合同法》第80条规定“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知该转让对债务人不发生效力。”可见,我国立法采用此方式。
3 通知的主体
债权转让非经对债务人的通知,对债务人不生效力,或者说受让人无法向债务人主张,是各国立法之通例。但是否债权人与受让人均可进行通知,各国立法则有所不同。根据我国台湾地区所谓“民法”第297条规定,债权人、受让人似乎均可通知。例第297条第2款规定:“受让人将让与人所立之让与字据提示于债务人者,与通知有同一之效力。”
我国《合同法》第八十条规定:“债权人转让债权的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。”对其中通知“主体”应当如何理解,在实践中也产生了一定的分歧。一种意见认为,只能由债权人进行通知;另一种意见认为,债权人和受让人作为债权转让协议的当事人,均可进行“通知”。先行《合同法》确实没有规定只有债权人才能成为通知主体,笔者认为这不是由于法律条文不够严谨,而是由于行使将债权转让的客观事实通知债务人的权利,使债权转让的结果通过通知行为这一条件事实的成立,对债务人发生法律效力,没有规定必须由债权人进行通知的必要,也就是说受让人可以对债务人为债权转让的通知,并且可以对债务人发生法律效力。认为“债权人必须将债权转让的事实通知债务人,受让人只有在债权人履行通知义务后,才和债务人存在债权债务关系”的观点是没有法律根据。原因在于:
首先,从债权转让制度本身设立的法律价值看,债权转让的重要价值在于促进债权的自由流通,繁荣市场经济。在债权价值功能日益重要的现代经济社会,各国法制莫不以加强对受让人安全地位的保护作为立法的重要价值取向。而此时,若仅将债权人作为“通知”发出的唯一主体,将导致受让人的债权实现处于不确定的状态,合同的目的能否实现也是不确定的,这将对受让人的安全地位造成严重威胁。其负面效果是,即使债权转让协议的双方订立了债权转让协议,但债权能否转让完全取决于债权人。那么试问,此时受让人对转让债权的实现又能有多大程度的期待呢?那么又会有哪个受让人愿意订立债权转让协议实现债权呢?债权转让制度的价值又何在呢?这显然是逆潮流而动,是不可取的。
其次,从权利平衡角度出发,若债权转让通知的主体仅仅是债权人,则会导致债权人拥有单方决定受让人债权能否得到实现,何时实现的权利。例如,若债权人是“通知”发出的唯一主体,由于债务人本身不受该债权转让协议的约束,而只受债权人“通知”的约束,即受让人能否实现债权转让协议的权利,则完全取决于债权人“通知”行为的能否实施,若债权人不进行通知,此时受让人的权利如何实现和保护呢?若债权人没有履行通知义务时,那么为了受让人的利益,受让人也可以进行通知。否则,受让人债权利益的实现将直接受限,受让人只能通过司法途径寻求权利救济,使受让人陷入许多的诉讼之中,这对受让人来说是不经济的,风险也是很大的,也会导致受让人不愿意接受转让的债权,债权转让制度的存在和价值将受到质疑。因此,笔者认为应当认可受让人在债权人未进行通知的情况下,自行通知。
再次,若债权人为“通知”发出的唯一主体,在债权人由于非主观上原因不履行通知义务,而是客观上不能履行该义务(如失踪、死亡等情况)情况下,如何保证受让人的债权得以实现呢?按照合同法的规定来理解,“通知”的履行主体是债权人,受让人并没有权利进行通知,但是,债权人是否履行通知义务却直接关系到受让债权能否对债务人发生效力。因此笔者认为,从保护受让人的角度出发,如果债权人没有履行通知的义务,那么为了受让人自身的利益,受让人可以依其与债权人双方的协议直接对债务人予以“通知”, 以确保协议的债权得以实现。否则,在受让人与债权人达成合意并已经支付对价的情况下,如果债权人不进行“通知”将直接妨碍受让人利益的实现。受让人将陷入更多的官司中,而过多的诉讼对受让人来说风险太大。
对于此种情形,也有人提出此时债权人处于特殊的状况中,债务人根本无法判断债权转让协议的具体效力,可能造成债务人不应有的损失。例如若该债权转让协议无效,债务人在不知情的状况下向受让人履行了债务,但同时债务人对出让人的债务由于该协议的无效而仍然存在,那么债务人仍然需要向债权人履行原债务,那么此时债务人可能履行两次债务,对债务人是不是不利呢?笔者认为,该种状况是不存在的。债务人根据债权转让协议向受让人履行债务,该债务即消灭;即使债权转让协议无效,但作为债务人在确有足够理由相信债权协议有效的情况下(如经公证的协议,经债权人同意披露的协议),履行了该债权,那么作为善意第三人的债务人之债务即消灭。此种情形即可通过债权表见让与(类同于表见代理)制度对债务人的利益予以保护。债权表见让与,是指只要债务人接到了债权转让通知,即使债权人并未实际转让或转让无效,债务人以为债权转让协议已生效而依通知向受让人履行债务,这种行为即视为有效,其债务消灭。此时,债务人向谁履行,履行多少债务,均以其所接到的“通知”为准,法律保护债务人对通知的合理信赖,不要求债务人一定知晓债权转让协议,了解协议内容。债务人只要善意地依转让通知履行即受法律保护,即使合同无效债务人亦有可能向受让人履行,此时真正债权人只能向受让人请求不当得利返还。债权表见让与会产生以下的法律后果:(一)因为债务人有理由相信是合法有效的受让人,因而,其向受让人的履行行为合法有效;(二)债务人从债权债务关系中脱身出来,履约完毕后,便不再是债权债务关系中当事人;(三)对于债权转让人与受让人之间的权利义务关系,如果该债权转让协议有效,受让人成为新的债权人,那么债权让与行为便是民事法律行为;假如债权人并未将债权让与受让人,事后也未追认,那么他们之间的关系适用民法中的不当得利,应当将取得的不当利益返还受损害人,故第三人应将利益返还给债权人;假如债权人的债权转让行为属无效或可撤销的情形的,那么根据《合同法》第58条的规定了合同无效或被撤销后,“因该合同取得的财产,应予返还;不能返还或没有必要返还的,应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”
总之,对于债权转让,如果债权人和受让人均可进行通知,不但能保护债权人转让债权的自由,也使得受让人的债权得以实现。在商品经济飞速发展的今天,债权转让可以被广泛的采用,加快债权的流转,有利于鼓励交易,加快市场经济的发展,也是符合市场规律的。
4 通知的效力
对于债权转让制度,当前大多数国家采用的是自由主义或通知主义,这两种立法模式虽然是不同的,但有一点却是相同的:即严格区分转让对债权人、受让人的生效和对债务人的生效。对债务人不生效或不能对抗债务人均不能否认债权转让合同未生效。可见,从法律渊源看,从来没有法律把债权转让通知当作债权转让协议生效要件的。债权转让通知,其功能在于合理平衡债权自由转让与债务人利益保护之间的矛盾,发挥一种公示对抗的作用以兼顾债权交易的自由价值和安全价值。其“通知”的效力具体表现为:首先,“通知”使债务人知悉了债权人转让债权事实;其次债权人与债务人的债权债务关系解除,债务人不再向原债权人承担履行义务;最后债务人得向新债权人履行债务,受让人取代原债权人的地位。所以,切不可小视债权人转让债权的通知,此是债权转让协议价值实现的关键。这也是我国合同法采用通知主义原则的精髓。
综上,受让人与债权人之间订立债权转让协议,该协议即成立并生效,对双方当事人(债权人和受让人)有约束力。但对债务人,非经“通知”不产生约束力。通知发出的主体既可是债权人,也可是受让人。

参考文献
[1]史尚宽.债法总论[M].北京:中国政法大学出版社,2000,724页.
[2]王泽鉴.民法总则[M].北京:中国政法大学出版社,2001.
[3]梁慧星.中华人民共和国民法典草案建议稿[C],第790条.
[4]梁慧星.民法总论[M].北京:法律出版社,1996.
[5]王利明.合同法研究(第2卷)[M].北京:中国人民人学出版社,2003,230页.
[6]刘得宽.民法诸问题与新展望[M].北京:中国政法大学出版社,2002.
[7]江平.中华人民共和国合同法精解[M].北京:中国政法大学出版社,1999.
[8]刘文华,任雪芳.中华人民共和国合同法释论与实务操作[M].北京:中国方正出版社,1999.
[9]全国人大法制工作委员会民法室.中华人民共和国合同法及其重要草案介绍[M].北京:法律出版社,2000.
[10]施汉嵘.析债权转让若千法律问题[J].法律适用,2003(7).

汉中市人民政府办公室关于印发汉中市烟花爆竹经营单位采购运输配送环节安全管理暂行规定的通知

陕西省汉中市人民政府办公室


汉政办发〔2008〕106号



汉中市人民政府办公室关于印发汉中市烟花爆竹经营单位采购运输配送环节安全管理暂行规定的通知



各县区人民政府,汉中经济开发区管委会,市政府有关工作部门、直属机构:

《汉中市烟花爆竹经营单位采购运输配送环节安全管理暂行规定》已经市政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。



二○○八年十月十三日



汉中市烟花爆竹经营单位采购运输

配送环节安全管理暂行规定



为加强汉中市烟花爆竹经营单位采购、供应、运输、配送环节的安全管理,打击非法经营行为,规范烟花爆竹经营市场,根据《烟花爆竹安全管理条例》(国务院令第455号)、《烟花爆竹经营许可实施办法》(国家安监总局令第7号)以及《陕西省烟花爆竹经营许可实施细则》(陕安监发〔2006〕124号)等有关法律法规,对我市烟花爆竹批发零售经营单位采购、运输、配送环节安全管理作如下规定:

一、进入汉中市场的烟花爆竹实行统一监管制度。市外进入汉中市场的烟花爆竹和市内取得《烟花爆竹安全生产许可证》的生产企业的产品在出厂前必须统一加贴“汉中烟花爆竹安全监管”防伪标识及生产厂家产品标识。未加贴“汉中烟花爆竹安全监管” 防伪标识及生产厂家产品标识的产品不得在汉中市场销售。

二、市级烟花爆竹批发经营单位应优先从汉中市辖区内取得《烟花爆竹安全生产许可证》的生产企业采购,若需从市外取得《烟花爆竹安全生产许可证》的生产企业采购,应在严格遵守省安监局、公安厅、工商局、质监局、供销社联合下发的《关于加强省外烟花爆竹在我省市场安全流通管理的通知》(陕安监管发〔2007〕152号)文件有关要求的同时,须经汉中市安监局同意,持汉中市安监局颁发的经营许可证明、公安部门出具的准运证明,方可从市外采购;县级烟花爆竹批发经营单位只能从汉中市辖区内取得《烟花爆竹安全生产许可证》的生产企业或市级批发经营单位采购,并在本县辖区内从事批发业务;烟花爆竹零售网点只能从本辖区内取得《烟花爆竹经营(批发)许可证》的县级批发经营单位采购,市级批发经营单位可以在目前没有县区级批发经营单位的县区辖区内从事批发业务;批发经营单位负责配送货物到零售网点;严禁批发经营单位向无《烟花爆竹经营(零售)许可证》的单位或个人销售烟花爆竹;零售网点不得直接从烟花爆竹生产企业和其他渠道采购。

三、烟花爆竹批发经营单位采购烟花爆竹时,必须与对方签订合法、有效、有利于保障安全的合同。并在签订合同采购之前,向汉中市安全生产监督管理局申报备案,由汉中市安全生产监督管理局根据规定的库存量审核,在不超过规定的库存量时方可同意采购。严禁超规定库存量购、存烟花爆竹。

四、烟花爆竹批发经营单位要本着“利益共享、互惠互利”的原则,诚信经营,规范经营,安全经营。严禁借机垄断市场,抬高市价,否则将视其情节,予以处罚,直至吊消其批发经营资质。

五、市安全生产协会负责防伪标识的制样、订购和分发工作,各批发经营单位凭订货合同领取防伪标识。防伪标识采用全国统一的防伪编码,实行一封一标。

六、烟花爆竹批发经营单位的配送车辆和人员必须满足国务院颁布的《中华人民共和国民用爆炸物品管理条例》及国家交通部颁布的《道路危险货物运输管理规定》有关条款的规定要求。

七、市县区安监部门要加强流通领域烟花爆竹的安全监管,严格监控烟花爆竹批发经营单位的采购渠道和库存量,并与公安、工商、质监等有关部门密切协作,加强监督检查。凡在流通销售环节中发现未贴有汉中市安全生产监督管理局监制的专用标识的产品,视为非法经营产品,予以没收,并按中省关于加强烟花爆竹安全管理有关法律法规的规定进行处罚。


安徽省物业管理条例

安徽省人大常委会


安徽省物业管理条例

安徽省人民代表大会常务委员会
公 告

(第五十一号)

《安徽省物业管理条例》已经2004年12月23日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过,现予公布,自2005年5月1日起施行。


安徽省人民代表大会常务委员会
2004年12月23日

安徽省物业管理条例

(2004年12月23日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过)

第一章 总  则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。
本条例所称物业管理,是指业主与其选聘的物业管理企业,按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
  第三条 省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
  市、县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。区人民政府应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
  县级以上人民政府的其他有关部门,应当依照各自的职责分工,密切配合,做好有关管理与监督工作。
  第四条 县级以上人民政府应当扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。
物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督,协调物业管理与社区建设之间的关系。
居民委员会、村民委员会和业主大会、业主委员会、物业管理企业应当依照各自职责,互相支持和配合,做好社区管理、社区服务与物业管理工作。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

  第六条 房屋所有权人为业主。
  物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第七条 业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外,还享有以下权利:
(一)向业主委员会和物业管理企业提出建议或者质询;
(二)推选业主代表,享有被推选权;
(三)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利;
(四)要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。
业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外,还应当配合、支持物业管理企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动。
第八条 业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外,还行使下列职权:
(一)决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项;
(二)批准业主委员会章程;
(三)听取和审查业主委员会的工作报告;
(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(五)审核批准业主委员会的工作经费。
第九条 业主委员会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外,还行使下列职权:
(一)经业主大会批准,审议物业管理企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大的维修工程项目年度计划;
(二)经业主大会批准,审议物业管理区域内物业管理服务费的收取标准。
业主委员会履行下列义务:
(一)执行业主大会的决议、决定;
(二)遵守和履行物业服务合同;
(三)对物业管理企业的合法经营和管理活动予以支持和配合;
(四)对物业管理企业不合法、不适当的行为予以监督制止。
第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素,按照以下规定进行:
(一)新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;
(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;
(三)住宅建筑规模在2万平方米以下的,按照街区道路等自然边界围合的区域,可以将几个住宅区划分为一个物业管理区域;
(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的,可以划分为一个物业管理区域。
  本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业,可以继续作为一个独立的物业管理区域。
  第十一条 业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导下,由业主代表、建设单位和物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。
  业主大会筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议一般应当制定业主公约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会等。
第十二条 对尚未成立业主大会,有下列情形之一的物业管理区域,建设单位应当引导业主按照规定召开首次业主大会会议:
(一)入住率达到50%以上的;
(二)首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;
(三)首批物业交付满3年的。
第十三条 业主在首次业主大会会议上的投票权,按照下列规定确定:
(一)住宅物业按照一套房屋计一投票权;
(二)非住宅物业按照建筑面积每200平方米计一投票权;建筑面积200平方米以下,有房地产权证的,每证计一投票权。
  第十四条 业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托证明。
物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议,并告知业主委员会。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议前,就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
  第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)有20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。
  业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。
  第十六条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主,并将业主大会会议讨论的事项以书面形式在物业管理区域内公告。
第十七条 业主公约应当包括以下内容:
(一)物业的名称、地点、面积及户数;
(二)业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式;
(三)公共场所及共用设施设备状况;
(四)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;
(五)业主参与物业管理的权利;
(六)业主对业主委员会及物业管理企业的监督权;
(七)物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管;
(八)业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则;
(九)违反业主公约的责任;
(十)其他有关事项。
第十八条 业主大会议事规则应就以下事项作出约定:
(一)业主大会的议事方式;
(二)业主大会的表决程序;
(三)业主投票权确定办法;
(四)业主委员会的组成和委员任期;
(五)其他有关事项。
第十九条 业主公约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效,并由业主委员会在物业管理区域内公告。
  第二十条 业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
  业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则违反法律、法规的,物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。
  第二十一条 业主委员会委员应当符合下列条件:
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
(二)遵守法律、法规和规章;
(三)遵守业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;
(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有业主公信力;
(五)具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。
  第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。
  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会会议的决定、业主公约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门备案,并告知相关的居民委员会。
  前款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在30日内书面告知物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门。
  第二十三条 业主委员会任期一般为三年,其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当督促其换届。
  业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第二十四条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止,并以书面形式在物业管理区域内公告:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(四)因犯罪正在受到刑事追究的;
(五)以书面形式向业主大会提出辞职的;
(六)拒不履行业主义务的;
(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
  经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要增减或调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。
  第二十五条 业主大会、业主委员会开展工作的经费,以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金,由全体业主承担,其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。
  前款规定的费用的筹集和使用情况,业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的监督。

第三章 前期物业管理

  第二十六条 住宅物业的建设单位,应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理;投标人少于3个或者住宅物业面积在5万平方米以下的,经物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
  第二十七条 建设单位在销售物业前,应当依照省人民政府建设行政主管部门公布的业主临时公约示范文本,制定业主临时公约。临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。
  在首次业主大会通过的业主公约生效后,业主临时公约即行失效。
  第二十八条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业管理企业、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
  前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,经物业买受人签字确认,对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
  第二十九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位和物业管理企业不得擅自处分。
  第三十条 在规划、设计房地产项目时,应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施,并按照不低于物业总建筑面积的3‰配置物业管理用房,具体比例由市、县人民政府根据本地区实际情况确定。
  建设单位销售物业时,应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示,并向物业买受人提供书面公示材料。办理物业承接验收手续时,建设单位应当在县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门的监督下,向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。
  前期物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。
  第三十一条 物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后,建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
  建设单位提取的物业工程质量保修金,应当专户存储,专项用于物业保修期内的维修,并接受业主和业主委员会的监督。物业工程质量保修金具体提取的比例与管理使用办法,由设区的市人民政府制定,报省人民政府建设行政主管部门备案。

第四章 物业管理服务

第三十二条 物业管理企业应当按照国家规定,具备相应的资质。
从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。
第三十三条 物业管理企业的权利:
(一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同,对物业及其环境、秩序进行管理;
(二)依照物业服务合同和有关规定收取管理费用,并取得合理的利润;
(三)制止违反物业管理规定的行为;
(四)选聘专营企业承担专项经营业务;
(五)法律、法规规定或业主大会授予的其他权利。
物业管理企业的义务:
(一)以为业主服务为宗旨,注重社会效益和经济效益;
(二)履行物业服务合同,提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备维修养护等服务;
(三)定期公布物业管理服务费和维修资金的使用情况;
(四)接受业主委员会和业主的监督;
(五)组织、协助有关部门提供社区服务,开展社区文化活动;
(六)法律、法规规定或物业服务合同约定的其他义务。
第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对下列事项进行约定:
(一)物业管理区域范围及基本情况;
(二)物业管理事项;
(三)物业服务质量标准;
(四)物业服务费用;
(五)双方的权利义务;
(六)专项维修资金的管理与使用;
(七)物业管理用房的配置、使用、维修和管理;
(八)物业服务合同期限;
(九)违约责任;
(十)物业服务合同终止、解除条件;
(十一)其他约定的事项。
  第三十五条 物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的,业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
  第三十六条 物业服务合同期限届满前3个月,物业管理企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不再续约的,业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。
物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的,原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内,向业主委员会移交下列资料和财物:
(一)国务院《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料;
(二)物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备;
(三)有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册。
  业主大会重新选聘物业管理企业后,业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业管理企业,原物业管理企业应当与新选聘的物业管理企业做好物业管理交接工作。
  第三十七条 物业管理用房的所有权属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
  第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国家和省物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第三十九条 物业管理区域内,供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主。
  供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位可以委托物业管理企业代收有关费用,并按约定支付手续费。
  物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十条 县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉,应当自收到之日起15日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门职责的,物业管理行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。

第五章 物业的使用与维护

  第四十一条 物业管理企业应当对业主装饰装修房屋进行指导和监督。
  业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业管理企业;物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
  第四十二条 物业出租的,业主应当在签订物业租赁合同后,将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第四十三条 物业使用中禁止下列行为:
(一)拆改房屋承重结构;
(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)擅自改变房屋用途或外貌,影响他人生活、工作或市容环境的;
(五)违反规定摆摊设点、占道经营;
(六)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;
(七)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;
(八)违反规定停放自行车和机动车辆;
(九)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;
(十)法律、法规和规章禁止的其他行为。
违反前款规定的,业主、业主委员会、物业管理企业有权予以制止。
  第四十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
  专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金的管理,实行专户存储、统一管理、按幢设账、核算到户的原则,具体使用和续筹方案由业主大会按照国家有关规定决定。业主委员会应当每半年向业主公示专项维修资金的使用情况。
市、县(市)人民政府物业管理行政主管部门应当按照国家有关规定,建立健全专项维修资金使用和管理制度。
第四十五条 物业维修、更新、改造费用,按照下列规定承担:
(一)保修期满后物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用,由业主承担;
(二)保修期满后物业共用部位和共用设施设备的日常运行、维护费用,在业主缴纳的物业服务收费中支出;维修、更新、改造费用,在专项维修资金中列支,根据受益对象,由本幢、本单元物业业主或者物业管理区域内全体业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例承担;
(三)物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
第四十六条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、使用人阻挠维修、更新造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。
第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后,由物业管理企业向有关部门办理报批手续。在扣除物业管理企业代办费用后,应当将业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费,百分之七十纳入专项维修资金,但业主大会另作决定的除外。
第四十八条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位委托物业管理企业代为维修、养护的,应当签订委托合同,并支付相应的维修、养护费用。

第六章 法律责任

第四十九条 有下列行为之一的,依照国务院《物业管理条例》的规定处罚:
(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的;
(二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;
(三)不移交有关资料的;
(四)未取得资质证书从事物业管理的;
(五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的;
(六)物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;
(七)挪用专项维修资金的;
(八)未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的。
第五十条 违反本条例第四十三条规定,有下列行为之一的,物业管理行政主管部门应当责令限期改正,并可以按照以下规定处以罚款;给他人造成损失的,责任人应当依法予以赔偿:
(一)拆改房屋承重结构的,处以五万元以上十万元以下罚款;
(二)占用房屋共用部位、公共场地的,个人处以一千元以上五千元以下罚款,单位处以五万元以上十万元以下罚款;情节严重的,个人处以五千元以上一万元以下罚款,单位处以十万元以上十五万元以下罚款;
(三)损坏共用设施设备的,处以一万元以下罚款。
违反本条例第四十三条第四项规定的,由业主委员会根据业主公约约定进行协调、处理;协调处理不成的,由物业行政主管部门会同其他有关行政主管部门责令限期改正,恢复原状;情节严重的,物业行政主管部门可处以五千元以上二万元以下的罚款。
违反本条例第四十三条第三项、第五项、第六项、第七项、第九项、第十项规定的,由公安、规划、环保、市容环卫、园林等行政主管部门按照国家和省有关规定予以处罚。
第五十一条 违反本条例规定,县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的,由有关行政机关或者监察机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;
(二)违法实施物业管理行政许可的;
(三)违反物业管理投诉处理规定的;
(四)对违反物业管理规定的行为,不依法查处的;
(五)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

第七章 附  则
  
第五十二条 本条例下列用语的含义是:
(一)“自用设备”是指一套房屋户门以内,由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施;
(二)“自用部位”是指一套房屋户门以内,由业主、物业使用人自用的部分(包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等);
(三)“共用部位”是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;
(四)“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
第五十三条 本条例自2005年5月1日起施行。