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国家林业局关于印发《天然林资源保护工程森林管护管理办法》的通知

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国家林业局关于印发《天然林资源保护工程森林管护管理办法》的通知

国家林业局


国家林业局关于印发《天然林资源保护工程森林管护管理办法》的通知

林天发〔2012〕33号


各有关省、自治区、直辖市林业厅(局),内蒙古、吉林、龙江、大兴安岭森工(林业)集团公司,新疆生产建设兵团林业局,国家林业局各有关司局、各有关直属单位:
为了进一步规范和加强对天然林资源保护工程森林管护工作的管理,切实把森林管护工作落到实处,提高森林资源管护的质量和水平,根据新的形势要求,结合天然林资源保护工程森林管护工作实际,我局修订了《天然林资源保护工程森林管护管理办法》,现印发给你们,请遵照执行。执行中有什么问题和建议,请及时反馈我局。
特此通知。

附件:天然林资源保护工程森林管护管理办法

国家林业局
二〇一二年二月二十一日



附件
天然林资源保护工程森林管护管理办法

第一章 总 则

第一条 为了加强天然林资源保护工程(以下简称“天保工程”)森林管护工作,保障森林资源安全,促进森林资源持续增长,根据《长江上游、黄河上中游地区天然林资源保护工程二期实施方案》、《东北、内蒙古等重点国有林区天然林资源保护工程二期实施方案》和国家有关规定,制定本办法。
第二条 长江上游、黄河上中游地区,以及东北、内蒙古等重点国有林区天保工程二期范围(以下简称“天保工程区”)的森林管护工作,必须遵守本办法。
第三条 国家林业局负责组织、协调、指导、监督天保工程森林管护工作。
天保工程区省、自治区、直辖市林业主管部门应当在人民政府领导下,加强森林管护工作的监督管理,分解森林管护指标,建立健全森林管护责任制,严格考核和奖惩。
第四条 县级林业主管部门、国有重点森工企业、国有林场等天保工程实施单位(以下简称“天保工程实施单位”)负责组织实施森林管护工作,落实森林管护责任,完善森林管护体系,落实考核和奖惩措施。
第五条 天保工程区森林管护应当坚持有利于生物多样性保护、有利于促进森林生态系统功能恢复和提高的原则,对重点区域实行重点管护。
第六条 天保工程区森林管护应当坚持责权利相统一的原则,明确管护人员的责任、权利和义务。

第二章 组织管理

第七条 天保工程实施单位负责组织实施管辖区域内的森林管护工作,确定森林管护责任区,把森林管护任务落实到山头地块,把森林管护责任落实到人。
第八条 天保工程实施单位应当建立健全由县(局)、乡镇(林场)、村(组、工区)和管护站点组成的森林管护组织体系,建立完善森林管护管理制度。
第九条 天保工程实施单位应当按照批准的天保工程实施方案,制定森林管护工作年度实施计划,作为组织实施森林管护、管护费支出和检查验收的依据。
第十条 天保工程实施单位应当合理设置管护站点,配备必要的交通、通讯工具等基础设施和设备,在森林管护重点地段设置警示标识。
第十一条 天保工程区国有林森林管护工作岗位应当优先安排国有林业单位职工;集体和个人所有的公益林由林权所有者或者经营者负责管护,经林权所有者同意可以委托其他组织和个人管护。
第十二条 天保工程实施单位负责组织培训森林管护人员,努力提高森林管护人员的业务素质。
第十三条 天保工程实施单位应当根据辖区内地形、地貌、交通条件、森林火险等级、管护难易程度等确定管护模式,提高管护成效。
第十四条 森林管护方式应当因地制宜,采取专业管护、承包管护、联户合作等多种管护方式。在交通不便的地方可以因地制宜设立固定管护站点,实行封山管护。
第十五条 天保工程实施单位应当将管护站点、人员姓名、管护范围、管护任务和要求等内容予以公示,自觉接受社会监督。
第十六条 天保工程实施单位应当建立完整的森林管护档案,及时、准确提交有关报表、信息和统计资料,逐步实现档案管理标准化和现代化,不断提高工程管理水平。
第十七条 天保工程实施单位应当在确保不降低森林生态功能、不影响林木生长并经林权所有者同意的前提下,帮助和支持森林管护人员依法合理开发利用林下资源,增加管护人员收入。

第三章 管护责任

第十八条 天保工程区森林管护实行森林管护责任协议书制度。森林管护责任协议书应当明确管护范围、责任、期限、措施和质量要求、管护费支付、奖惩等内容。
森林管护责任协议书式样由国家林业局规定(见附)。
森林管护责任协议书每年度签订一次。
第十九条 森林管护人员的主要职责是:
(一)宣传天然林资源保护政策和有关法律、法规。
(二)制止盗伐滥伐森林和林木、毁林开垦和侵占林地的行为,并及时报告有关情况。
(三)负责森林防火巡查,制止违章用火,发现火情及时采取有效控制措施并报告有关情况。
(四)及时发现和报告森林有害生物发生情况。
(五)制止乱捕乱猎野生动物和破坏野生植物的违法行为,并及时报告有关情况。
(六)阻止牲畜进入管护责任区毁坏林木及幼林。
(七)及时报告山体滑坡、泥石流、冰雪灾害等对森林资源的危害情况。
第二十条 森林管护人员应当按照森林管护责任协议书的要求,认真履行职责,做好巡山日志等记录,有关森林管护资料应当及时归档管理。
第二十一条 森林管护人员应当认真履行森林管护责任协议,完成任务并达到质量要求的,天保工程实施单位应当及时兑现管护费。
第四章 监督管理

第二十二条 各级林业主管部门应当对天保工程区的森林管护工作进行监督检查。监督检查的主要内容包括:
(一)森林管护责任落实情况。
(二)森林管护任务完成情况和成效。
(三)森林管护设施建设情况。
(四)森林管护档案建立和管理情况。
(五)森林管护费使用及管理情况。
(六)奖惩措施兑现情况。
第二十三条 国家林业局对天保工程实施单位森林管护工作进行抽查,抽查结果纳入国家级工程核查和“四到省”责任制实施情况统一考核。
第二十四条 天保工程实施单位应当对森林管护责任协议书执行情况定期进行考核评价,考核结果作为支付管护费的主要依据。
第二十五条 天保工程实施单位应当认真总结森林管护的经验和教训,不断完善管护措施和办法。
第二十六条 对违反规定使用天保工程森林管护资金的,依法追究有关责任人的责任。
第五章 附 则

第二十七条 省级林业主管部门可以结合本地实际制定森林管护管理办法或实施细则,报国家林业局备案。
第二十八条 本办法自印发之日起执行。国家林业局印发的原《天然林资源保护工程森林管护管理办法》(林天发〔2004〕149号)同时废止。

附:森林管护责任协议书





森林管护责任协议书
(样书)

编号:

甲方:
乙方:姓名 性别 年龄 身份证号码:
所在单位:
住址:
为有效保护森林资源,规范天然林资源保护工程森林管护行为,明确森林管护责任、权利和义务,根据《天然林资源保护工程森林管护管理办法》和有关规定,经双方协商一致,签订本森林管护责任协议书。
一、管护范围
(一)边界:
甲方将 亩森林资源委托(承包)给乙方管护。四至界限为东至 ,南至 ,西至 ,北至 。管护范围包括 村(林班) 小班,分别是: 村(林班) 小班 亩, 村(林班) 小班 亩。
(二)管护范围森林资源本底数据:
本协议签署前,双方对其管护范围内的森林资源状况进行互认,建立主要林地指标的本底档案,对已发生破坏的情况要详细拍照并加文字说明,建立详细档案资料。双方签字确认,以备年终核查兑现。本底指标包括:
1.林分郁闭度:
2.主要树种:
3.立木蓄积量: 立方米
(三)管护范围示意图:
二、管护期限
乙方自 年 月 日起履行森林管护责任,至   年  月   日终止,管护期为 个月。
三、甲方权利和义务
(一)向乙方指明管护范围、面积、四至界限,提供实施管护前的林地状况,明确管护要求。
(二)及时向乙方传达有关保护森林的政策法规。
(三)组织乙方进行林业政策和法律法规等业务培训。
(四)及时掌握林业有害生物、森林火灾等毁害森林的情况,并及时组织预防和防治、及时组织扑灭火灾。对乙方管护范围内的林业行政、刑事案件及时进行查处。
(五)为乙方提供森林管护方面的技术支持。
(六)定期或不定期对乙方的工作进行考核、监督和检查,对不尽责或者不能胜任森林管护工作的,有权扣减管护费直至解除森林管护责任协议。
(七)在管护期内,向乙方支付管护费为 元/月。
(八)对乙方合理利用森林资源,开发经济发展项目给予政策、技术、市场方面的支持,条件成熟的地方建议成立社区发展基金,给予资金扶持。
四、乙方责任与权利
(一)管护责任
1.巡护:对管护范围内的森林资源和设施进行日常巡护。
2.记录:将巡护结果记录在案,发现问题及时向甲方报告。
3.负责对管护范围内的车辆、行人进行安全防火宣传,及时发现和报告森林火情及林业有害生物发生情况。
4.及时发现并制止滥伐盗伐森林和林木、毁林开垦、侵占林地、乱捕滥猎野生野生动物等违法行为。
5.配合、协助甲方和森林公安、林业行政执法人员查处破坏森林资源的案件。
6.接受有关部门依法实施的管理和监督,配合甲方完成对管护范围内的各项检查、验收、考核工作。
(二)权利
1.经甲方同意,在不违反森林法和天然林资源保护工程相关规定的前提下,在管护范围内进行非林非木的采集、种植、养殖、森林旅游服务等开发利用活动。
2.依据本协议获得管护费。
五、乙方在管护范围内不得从事下列活动
(一)盗伐滥伐森林和林木。
(二)在幼林地和特种用途林内砍柴、放牧。
(三)毁林开垦和毁林采石、采砂、采土以及其他毁林行为。
(四)擅自修建房舍和其他永久性建筑。
(五)违法猎捕野生保护动物和采挖重点野生保护植物。
六、管护费标准及发放方式
甲方依照有关规定应当支付乙方管护经费为 元。每月按照管护费的 %向乙方定期支付,其他部分在年底前,经甲方检查验收合格后全部付清。
七、违约责任
(一)甲方在检查乙方管护范围时,发现乙方一次不在岗扣减当月管护费5%,两次不在岗扣减当月管护费10%,三次不在岗可立即终止本协议;因乙方巡山护林不到位或管护不力造成森林火灾、乱砍滥伐、人畜践踏等林木损失,甲方可扣发管护费。
(二)因乙方管护不力、报告不及时造成较大森林火灾(15亩以上),或盗伐滥伐林木达到立案标准以上的事件,甲方不但扣除当月的管护费,还要追究乙方应负的责任,并立即终止协议。
(三)任何单位和个人违反《中华人民共和国森林法实施条例》的规定,在管护区域内有擅自改变林地用途,盗伐和滥伐林木、捕猎野生动物、乱采乱挖野生保护植物、擅自移植珍稀植物等行为,乙方不予制止和不及时报告造成森林资源损失的,由甲方扣除当月管护费,追究乙方责任,并视情况终止本协议。
(四)在管护范围内发生林业有害生物灾害,乙方未及时发现和上报造成森林资源重大损失的,甲方除扣发乙方管护费,还要追究相应的赔偿责任。
(五)乙方必须坚持对管护区域的巡山检查,及时发现和处置可能引起毁坏森林资源的隐患。对无故脱岗,造成森林资源重大损失的,甲方不但要扣除乙方管护费,还要追究相应的赔偿责任,并视情况终止协议。
(六)乙方认真履行协议,甲方不按时发放管护费的,乙方有权向甲方上级主管部门反映或控告。
(七)协议的转让:未经甲方批准,乙方不得擅自将协议管护区转让、转租、转包、抵押给他人。否则按违约处理,乙方应承担相应的法律和经济责任。
八、其他
(一)本协议一式四份,甲乙双方各执一份。县级林业主管部门天保办和管护站(林业工作站)各存一份。
(二)本协议未尽事宜,以及在履行协议中发生的争议问题,双方协商解决。协商不能解决的,按照有关法律、行政法规执行。

备注:各地可根据实际情况增减协议条款,自行印制协议。






文化部关于贯彻《互联网上网服务营业场所管理条例》的通知

文化部


文化部关于贯彻《互联网上网服务营业场所管理条例》的通知

文市发[2002]46号


各省、自治区、直辖市文化厅(局),新疆生产建设兵团文化局:

2002年9月29日,国务院总理朱镕基签署国务院第363号令,公布《互联网上网服务营业场所管理条例》(以下简称《条例》)。该《条例》自2002年11月15日起实施,现就贯彻《条例》的有关事项通知如下:

一、认真学习和宣传《条例》。各级文化行政部门要组织文化市场管理和稽查机构的工作人员认真学习《条例》,准确理解和熟练掌握《条例》的各项规定。要制定培训计划,在今年内对所有“网吧”等互联网上网服务营业场所的经营管理人员、专业技术人员进行培训。要充分发挥新闻媒体的作用,采用多种形式广泛宣传《条例》,切实做好宣传教育和舆论引导工作。要在新闻媒体、“网吧”经营场所、中小学校公布举报电话、举报信箱,建立必要的奖励制度,广泛发动人民群众参与,形成全社会共同抵制、打击违法违规经营“网吧”等互联网上网服务营业场所的良好氛围。

二、以解决未成年人禁入为工作重点。《条例》明确要求“互联网上网服务营业场所经营单位不得接纳未成年人进入营业场所。互联网上网服务营业场所经营单位应当在营业场所入口处的显著位置悬挂未成年人禁入标志”,并规定了相应的罚则。依照《未成年人保护法》第二条的规定,“未成年人是指未满18周岁的公民”。各地文化行政部门要向社会各界大力宣传《条例》的这一规定,并按照《条例》的规定严厉查处接纳未成年人上网的“网吧”等互联网上网服务营业场所。对接纳未成年人上网造成恶劣影响的或连续三次接纳未成年人上网的,责令停业整顿,直至吊销《网络文化经营许可证》。现有在中学、小学校园周围200米范围内设立的合法“网吧”等互联网上网服务营业场所准予其迁出,自《条例》公布之日起未迁出的一律停止经营。

要充分发动学校、家长以及社会各界共同担负起帮助教育青少年的社会责任。各地可以聘请学生家长、老师和热心教育的社会各界人士作为义务监督员,监督“网吧”等互联网上网服务营业场所的经营行为,杜绝未成年人进入“网吧”等互联网上网服务营业场所。提倡中小学生在老师、家长或监护人的指导下在学校、图书馆等单位内部附设的非营业性互联网上网服务场所上网。

三、从严审批、控制总量、合理布局、优化结构,加强宏观管理和调控力度。各省、自治区、直辖市文化行政部门要按照严批、严管、严控的原则,制定本辖区“网吧”等互联网上网服务营业场所的总量和布局规划,并报文化部备案。地(市)、县(市、区)文化行政部门分别制定本辖区“网吧”等互联网上网服务营业场所的总量和布局规划,并报上一级文化行政部门备案同意。《网络文化经营许可证》由省、自治区、直辖市文化行政部门统一印制,并按照总量和布局规划统一编号,逐级下发。引导互联网上网服务营业场所向规模化、连锁化、专业化、品牌化方向发展,积极推动互联网上网服务营业场所走上规模经营、规范发展的道路。文化部负责审批全国性和跨省经营的连锁互联网上网服务营业场所经营单位的设立,省、自治区、直辖市文化行政部门负责审批本辖区内的连锁互联网上网服务营业场所经营单位的设立。文化部《关于加强网络文化市场管理的通知》(文市发[2002]10号)关于“直辖市、省会城市和计划单列市的每一场所的计算机设备台数不得少于60台,且每台占地面积不得少于2平方米;直辖市、省会城市和计划单列市以下的地区,每一场所的计算机设备总数不得少于30台,且每台占地面积不得少于2平方米。西部地区可以参照以上标准,适当下调计算机设备总数,但每台占地面积标准不变”的规定继续执行。对合法经营“网吧”的个体工商户,符合标准的允许其转制成为个人独资企业、合伙企业等企业的组织形式。对现有规模较小的合法“网吧”,允许其以同一个法定代表人、同一个营业场所、同一个局域网的形式合并为一个企业。《条例》第九条规定“居民住宅楼(院)内不得设立互联网上网服务营业场所”,对于难以界定房屋性质的,要以房地产行政部门出具的房屋用途证明文书为准。对于现有证照不齐的“网吧”,各地应甄别情况,如确实因政府部门职能调整造成的,经整改符合规定标准的,可在《条例》公布后重新申报审批。

四、对“网吧”等互联网上网服务营业场所的审批和管理要建立公示制度。各级文化行政部门要在办公场所公示“网吧”等互联网上网服务营业场所的申办条件和审批流程,有条件的地方应当在新闻媒体和互联网上公示。对获得《网络文化经营许可证》并依法领取营业执照的“网吧”等互联网上网服务营业场所,其名称、地址、法定代表人或主要负责人姓名要进行公示;对依照《条例》规定被吊销《网络文化经营许可证》或停业整顿的“网吧”等互联网上网服务营业场所也要及时公示,便于社会各界共同监督。

五、要会同公安等部门加强对“网吧”等互联网上网服务营业场所的日常管理。各级文化行政部门要加大工作力度,实行日常检查、突击检查与技术监控相结合,坚决防止重审批轻管理的倾向。要改进上网人员的登记管理方式,支持实行用户会员制,对上网人员实施有组织的管理;充分运用技术手段,改进对上网人员的登记管理效率,有效解决未成年人进入问题。当前,一些“网吧”等互联网上网服务营业场所经营非网络游戏特别是局域网游戏的现象仍很突出,有的还通过组织局域网游戏比赛的方式招揽消费者,对此要依照《条例》第三十条的规定严厉查处,坚决防止“网吧”成为变相的电脑游戏经营场所。

六、努力推进全国网络文化市场监督管理系统的建设。《条例》第十九条规定“互联网上网服务营业场所经营单位应当实施经营管理技术措施”,并规定了相应的罚则。文化部负责制定全国网络文化市场监督管理系统的统一规划和技术标准。各省、自治区、直辖市文化行政部门要根据文化部制定的统一规划和技术标准,采取招标等方式组织开发、安装管理软件,建立、健全网络文化市场监督管理系统,形成统一、高效、便捷的网络文化市场管理平台,提高管理工作的科技含量和管理效能。要本着减轻经营者负担的原则依法确定安装管理软件的收费标准。目前已安装了管理软件的地区,要及时按照文化部统一制定的技术标准进行更新、升级。

七、加强管理队伍建设,提高管理水平。各级文化行政部门要努力争取当地党委、政府的重视,主动汇报《条例》的新精神、新规定和文化市场管理机构的编制、经费等困难,积极取得编制部门、财政部门的支持,充实配备必要的技术管理手段、专业技术人员和管理稽查人员。要积极争取将文化市场监督检查经费纳入政府财政预算,保证网络文化市场管理工作的顺利进行。对网络文化市场管理稽查人员要进行相应的专业技术知识和技能的培训,提高管理水平和效能,建设一支政治过硬、业务精通,精干、高效、廉洁的网络文化市场管理队伍。

八、积极取得公安、工商、电信等互联网管理有关部门的配合与支持,形成合力,齐抓共管,切实做好网络文化市场的管理工作。要建立工作通报制度,对依照《条例》被吊销《网络文化经营许可证》的,要及时将处罚决定书面抄送工商和公安部门;对发现的擅自设立的“网吧”等互联网上网服务营业场所,要及时书面通报工商和公安部门,促其依照《条例》查处;对依照《条例》规定被吊销《网络文化经营许可证》或停业整顿的“网吧”等互联网上网服务营业场所,要及时将有关情况书面抄送电信行政部门和互联网接入服务提供者,提请互联网接入服务提供者立即停止接入服务;对逾期仍不停止接入服务的,提请电信行政部门按有关法律法规从严处罚。

九、各级文化行政部门要明确职责、落实任务,对网络文化市场实行专人专门管理。要切实强化管理人员的责任意识,严格按照《条例》规定和“谁审批,谁负责”的原则开展“网吧”等互联网上网服务营业场所的审批和监管工作。对未取得公安机关批准文件的一律不予最终审核,坚决杜绝违规审批的行为。要严肃追究“网吧”等互联网上网服务营业场所审批和监管过程中的违法违纪行为。凡出现问题长期得不到解决,社会反响强烈的,要追究主要负责人的行政责任。对有失职、渎职行为,或有受贿、滥用职权、玩忽职守行为的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,要依照《条例》的有关规定依法追究刑事责任;尚不够刑事处罚的,要依法给予行政处分。对为违法经营活动提供保护伞的,要发现一起,查处一起,一查到底,决不姑息。

十、积极进行正面引导,倡导文明上网,建设网上文明。联合工、青、妇等社会各界,大力推进网络文明活动,形成文明上网的道德规范和舆论环境。加强对上网消费者的引导,努力使上网消费者自觉遵守社会公德,开展文明、健康的上网活动。支持各地经营业主成立协会组织,加强自我管理和监督,自觉接受政府有关部门依法实施的监督管理,为上网消费者提供良好的服务。

十一、巩固“网吧”等互联网上网服务营业场所专项治理的成果,探索长效管理机制。今年以来在全国范围内开展的“网吧”等互联网上网服务营业场所专项治理工作成效显著,现决定将“网吧”等互联网上网服务营业场所专项治理延期至2002年12月31日。各地文化行政部门要以贯彻实施《条例》为契机,加强对“网吧”等互联网上网服务营业场所的管理,严厉打击“网吧”等互联网上网服务营业场所的违法违规经营活动,同时要保护守法经营者的合法权益,积极稳妥地处理好各种突发问题,维护社会稳定,为党的十六大召开创造健康、文明、有序的文化氛围和社会舆论环境。

各地对《条例》实施过程中遇到的问题要及时请示汇报。文化部将适时组织督查组,采取明查与暗访相结合的形式对各地贯彻落实《条例》的情况进行检查。对贯彻落实《条例》成效显著的地区予以表扬,对行动消极迟缓、工作不力的地区予以通报批评并限期加以解决。

二OO二年十月十一日



上海市住宅物业管理规定

上海市人大常委会


上海市住宅物业管理规定

上海市人民代表大会常务委员会公告第四十号

  《上海市住宅物业管理规定》已由上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2004年8月19日通过,现予公布,自2004年11月1日起施行。

  上海市人民代表大会常务委员会2004年8月19日




  第一章总则

  第一条为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规,结合本市实际情况,制定本规定。

  第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理,适用本规定。

  第三条本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  本规定所称业主,是指房屋的所有权人。

  本规定所称使用人,是指房屋的承租人和实际使用人。

  本规定所称物业管理企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质,从事物业服务的企业。

  第四条上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)负责全市物业管理的监督管理工作;区(县)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

  有关行政管理部门按照各自职责,协同实施本规定。

  街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

  第二章业主及业主大会

  第五条新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,其设置的配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域。

  建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时,应当向区(县)房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区(县)房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域,并在地籍图和房地产登记册上注记。

  尚未划分或者需要调整物业管理区域的,区(县)房地产管理部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府),按照本条第一款的规定,结合当地居(村)民委员会的布局划分物业管理区域,并在地籍图和房地产登记册上注记。

  第六条业主在物业管理中,除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外,还有权提议召开首次业主大会会议,有权推选业主代表,并享有被推选权。

  业主在物业管理中,应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

  业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

  第七条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

  一个物业管理区域内,房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会。

  第八条物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的,建设单位应当书面报告区(县)房地产管理部门,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料;建设单位未及时书面报告的,业主可以向区(县)房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。

  区(县)房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后,应当和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。

  筹备组由业主代表组成,其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

  筹备组自成立之日起三十日内,在区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下,应当召开首次业主大会会议。

  第九条业主在首次业主大会会议上的投票权,按其拥有的住宅套数计算,每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权,按其拥有的物业建筑面积计算,每满一百平方米计一票;不足一百平方米有单独房地产权证书的,可与其他业主合并计票,每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权,最高不超过全部投票权的百分之三十。

  首次业主大会会议通过的议事规则,应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

  第十条业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外,还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。

  第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议,也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的,到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。

  业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

  召开业主大会会议,筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会,邀请区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会派代表参加,并认真听取区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会的意见、建议。

  第十二条首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

  业主委员会是业主大会的执行机构,依法履行职责。

  第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列文件向区(县)房地产管理部门备案:(一)业主大会会议记录和会议决定;(二)业主大会议事规则;(三)业主公约;(四)业主委员会成员的名单和基本情况。

  区(县)房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

  业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当按照本条规定重新备案。

  第十四条业主委员会任期为三年到五年。

  业主委员会任期届满的两个月前,应当书面报告区(县)房地产管理部门。区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组,指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

  业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内,原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

  第十五条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

  业主小组履行下列职责:(一)讨论业主大会拟讨论的事项;(二)推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿。

  业主小组会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  第十六条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居(村)民委员会、物业管理企业派员参加。

  业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门组织召开。

  第三章物业管理服务

  第十七条在业主、业主大会选聘物业管理企业前,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业,提供前期物业服务。但是,投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积不超过五万平方米的,经物业所在地的区(县)房地产管理部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  第十八条建设单位签订物业管理区域内首份房屋销售合同前,应当参照市房地资源局制作的示范文本,制定业主临时公约和房屋使用说明书,作为房屋销售合同的附件。

  业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定,但不得与法律、法规、规章相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报区(县)房地产管理部门备案。

  房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备,详细的房屋结构图(注明房屋承重结构),不得占用、移装的共用部位、共同设备,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

  建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

  建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

  第十九条建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房),并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。

  建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地资源局、区(县)房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业管理用房室号。

  第二十条物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有:(一)物业管理用房;(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊;(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库;(四)物业管理区域内的公共绿化、道路、场地;(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;(六)其他依法归全体业主所有的设施设备。

  建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当提出前款规定的配套设施设备登记申请,由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载,但不颁发房地产权证书。

  第二十一条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项:(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;(二)公共绿化的维护;(三)公共区域的保洁;(四)公共区域的秩序维护;(五)车辆的停放管理;(六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;(七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;(八)物业档案资料的保管;(九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

  物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

  第二十二条物业管理企业提供物业服务,应当遵守下列规定:(一)符合国家和本市规定的技术标准、规范;(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;(三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;(四)配合居(村)民委员会做好社区管理相关工作。

  物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

  物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害业主的合法权益,不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。

  第二十三条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

  物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围,按照市人民政府的规定执行。

  物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

  物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。

  第二十四条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。

  出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。

  第二十五条利用物业共用部分获取的收益,归共同拥有该物业的业主所有,主要补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

  第四章物业的使用与维护

  第二十六条禁止下列损害公共利益的行为:(一)损坏房屋承重结构;(二)违法搭建建筑物、构筑物;(三)破坏房屋外貌;(四)擅自改建、占用物业共用部分;(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;(七)排放有毒、有害物质;(八)发出超过规定标准的噪声;(九)法律、法规和规章禁止的其他行为。

  第二十七条业主、使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

  业主、使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。

  第二十八条业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。

  第二十九条物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的,应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

  第三十条车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的,参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前,车辆在物业管理区域内停放的,其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

  公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放,不得收费。

  物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  第三十一条物业管理区域内的机动车停车场(库),应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

  第三十二条新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时,物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  第三十三条专项维修资金应当存入银行专户,按幢立账、按户核算。

  业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况,接受业主的监督。

  第三十四条物业维修、更新、改造和养护的费用,按照下列规定承担:(一)专有部分的所需费用,由拥有专有部分的业主承担;(二)部分共用部分的所需费用,由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;(三)全体共用部分的所需费用,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

  按照本规定设立专项维修资金的,部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的,费用应当由责任人承担。

  第三十五条单幢房屋的共同部分,其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的,应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意,且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触;其他决定事项,应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。单幢房屋的业主投票权确定方法和单个业主所持投票权最高限额,按照本规定第九条执行。

  第三十六条机动车停车场(库)的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场(库)的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳,纳入业主大会的专项维修资金账户管理,单独核算。

  第三十七条物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋,可能危及公共利益或者他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,可以由物业管理企业报经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担。

  发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施,并及时通知业主委员会,维修费用由相关责任人承担。

  物业应当定期维修养护。物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时,业主或者物业管理企业应当及时履行维修养护义务。经区(县)房地产管理部门督促限期改正,仍未进行维修养护的,由区(县)房地产管理部门组织代为实施,费用由相关责任人承担。

  第五章法律责任

  第三十八条违反本规定的行为,法律、行政法规或者本市其他法规有处罚规定的,依照有关法律、法规的规定处理。

  第三十九条业主、使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约,有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为,损害其他业主、使用人合法权利的,业主委员会应当予以劝阻、制止;相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

  第四十条建设单位违反本规定第八条第一款规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区(县)房地产管理部门,或者未按照规定提供有关资料的,由区(县)房地产管理部门责令限期改正,可处一万元以上十万元以下的罚款。

  建设单位违反本规定第三十二条规定,未按规定交纳专项维修资金的,由市房地资源局或者区(县)房地产管理部门责令限期改正,可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。

  第四十一条违反本规定第二十六条第一项规定,损坏房屋承重结构的,由区(县)房地产管理部门责令立即改正,恢复原状,可处一万元以上十万元以下的罚款;情节严重的,可处十万元以上二十万元以下的罚款。

  违反本规定第二十六条第三项、第四项、第五项规定,破坏房屋外貌,擅自改建、占用物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的,由区(县)房地产管理部门责令改正,恢复原状,可处一千元以上一万元以下的罚款;情节严重的,可处一万元以上十万元以下的罚款。

  第四十二条违反本规定第二十六条第二项规定,违法搭建建筑物、构筑物的,由区(县)房地产管理部门责令限期拆除,可处一万元以上十万元以下的罚款;当事人逾期未拆除的,区(县)房地产管理部门可以申请区(县)人民政府组织强制拆除。

  对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的,区(县)房地产管理部门应当责令立即停止施工,可以暂扣施工工具、材料;拒不改正的,可以组织代为改正,代为改正的费用由当事人承担。

  附有违法建筑并结构相连的房屋,房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。

  第四十三条业主、使用人违反本规定第二十八条规定,擅自改变物业使用性质的,由区(县)房地产管理部门责令限期改正,恢复原状,可处一万元以上五万元以下的罚款。

  第四十四条物业管理企业违反本规定第二十九条规定,对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的,由区(县)房地产管理部门责令改正,可处一千元以上一万元以下的罚款。

  第四十五条当事人对市房地资源局、区(县)房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。

  当事人对具体行政行为逾期不申请复议,不提起诉讼,又不履行的,作出具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。

  第四十六条市房地资源局、区(县)房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章附则

  第四十七条本规定中有关专业用语的含义:(一)专有部分,是指在构造上及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位。

  (二)部分共用部分,是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

  (三)全体共用部分,是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

  第四十八条非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理,参照本规定执行。

  第四十九条本规定自2004年11月1日起施行。1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过的《上海市居住物业管理条例》同时废止。