青海省人民政府办公厅


青海省人民政府办公厅关于转发《青海省商品房价格管理办法》的通知
青海省人民政府办公厅
青政办(2001)23号




西宁市、各自治州人民政府，海东行署，省政府各委、办、厅、局：
青海省发展计划委员会关于《青海省商品房价格管理办法》已经省政府研究同意。现转发你们，请认真贯彻执行。


第一章 总则
第一条 为了规范商品房价格行为，适应社会主义市场经济的要求，促进公平、合理的价格竞争，保护商品房经营者、购买者的合法权益，促进住宅建设和房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法规、规章，结合我省实际，特制定商品房价格管理办法（以下简称办法）。
第二条 凡在本省行政区域内从事房地产开发经营的单位为销售而建设的商品房的价格制定，以及政府价格主管部门对商品房价格的管理，均遵守本办法。
第三条 本办法所称的商品房是指：
（一）享受政府优惠政策开发建设的安居工程、拆迁安置房及经济适用住房等特定住宅。
（二）其它普通住宅。
（三）高层公寓（住宅）、别墅等高标准住宅。
（四）房地产开发单位开发建设的经营用房、生产用房、仓储用房、办公用房等非住宅。
第四条 各级人民政府价格主管部门是商品房价格的主管部门，负责对商品房价格的管理、监督、指导。
商品房价格管理工作由省发展计划委员会统一领导，省、州（地、市）、县（市）三级管理。商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价三种价格形式。
对享受政府优惠政策开发建设的安居工程房、拆迁安置房的价格实行政府定价，由州（地）、市价格主管部门会同有关部门提出方案，报省计委审批；对经济适用住房等特定住宅的价格实行政府指导价，由州（地）市价格主管部门会同有关部门共同测算基准价，报省计委批准后执行。具体销售价格由经济适用住房开发经营单位在规定的浮动幅度内确定，并报省计委备案；其它普通住宅、多层公寓（住宅）、别墅等高标准住宅和非住宅小区的经营用房、生产用房、仓储用房、写字楼等实行市场调节价，由房地产开发经营单位自主定价，其销售价格报当地价格主管部门备案。在价格波动较大时，各级价格主管部门可对其价格水平进行限价，以制止暴利和防止低价倾销，稳定市场房价总水平。

第二章 商品房价格的构成
第五条 商品房价格构成：是指体现国家的价格法规和政府要求，在住宅开发建设和经营管理过程中实际发生的组成价格的各项因素。
商品房价格构成是政府价格主管部门和房地产开发经营单位制定商品房销售价格的依据。
第六条 商品房的价格，由下列项目构成：
（一）土地使用权取得费。
商品房开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和。
依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。
（二）建设开发成本。
1、前期工程费：包括水文、工程地质勘察测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑勘察设计、招投标审查等依据权限部门批准的收费和施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
2、建筑安装工程费：包括房屋主体部分的土建、水电暖安装工程费、设备购置费等。
3、附属工程费：包括住宅小区公益性基础设施建设和非营业性公共配套设施建设费。
非营业性公建配套设施（设备），由各级政府负担建设费用的部分，不计入开发成本。
（三）商品房开发期间接费用：指与开发项目有关的管理费用、贷款利息等支出。
1、管理费用：指为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
2、贷款利息：指房地产开发经营单位为筹措资金所发生的利息。
（四）税费：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的各种税费。
（五）利润：安居工程住房、拆迁安置房不计利润；经济适用房利润控制在3％以下；实行市场调节价的商品房，其利润率由房地产开发企业自行确定。
（六）商品房差价：包括楼层差价、朝向差价。
楼层、朝向差价代数和应趋近于零。

第三章 商品房计价原则
第七条 计算商品房住宅销售价格基本公式：
成本＝土地使用权取得费＋商品房建设开发成本＋商品房开发期间接费
商品房基准价格（元／平方米）＝（成本＋税费＋利润）÷商品房总建筑面积
商品房销售价格：
1、属于政府定价的：销售价格（元／平方米）＝基准价格×（1±楼层差价率±朝向差价率）
2、属于政府指导价的：销售价格（元／平方米）＝基准价格×（1±浮动幅度）×（1±楼层差价率±朝向差价率）
第八条 对实行政府定价或政府指导价的商品住宅，其住宅建设开发成本、开发期间接费用一般应以当地社会平均成本为定价基础。各地社会平均成本由价格主管部门会同有关部门定期测定公布。
第九条 下列费用不得计入商品房成本：
（一）开发经营单位自用的办公用房、经营用房等应分摊的各种费用；
（二）企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；
（三）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（四）国家规定不得列入成本费用的其他支出。
第十条 凡在预售协议中未明确价格种类或价格构成的，一律视作销售价格处理。

第四章 商品房价格管理行为规范
第十一条 商品房代收费用的管理。商品房建设项目收费，应计入商品房成本，不得在商品房销售价格以外再向购房者收取；确实需要由房地产开发企业在商品房销售价格之外向购房者收取的，须报当地价格主管部门批准，任何单位和部门都不得在商品房销售或交付使用时搭车收取各种名目的费用。属购房者自愿委托房地产开发企业代办服务费用，由买卖双方协商确定后可在价外另行收取。
第十二条 商品房建筑面积按开发建成房屋总建筑面积扣除原地拆迁安置用房、非营业性公建配套用房和公益性服务配套设施用房的建筑面积计算。房屋建筑面积的计算和分摊按国家、省有关规定执行。
第十三条 与商品房有关的各种配套设施、设备建设费用除各级政府负担部分外，其余应进入商品房成本，并不得在销售价格以外向购房者另行收取；确属商品房预售后需新增配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同意，并与购房者补签有关协议后方可收取，不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。
第十四条 房地产开发企业因非不可抗力原因造成延期交房，超过规定过渡期限而发放的过渡补贴费用和建安材料价格超过同期信息价的差额，不计入商品房成本。
第十五条 销售商品房必须实行明码标价。标价表按省计委规定的统一格式，由州（地）、市价格主管部门制发。

第五章 商品房价格管理
第十六条 属政府定价或政府指导价的商品房，房地产开发企业未经价格主管部门批准而擅自定价预售的，自定预售价格低于核定价格的，最终按自定预售价格结算，自定预售价格超过核定价格，最终按核定价格结算。同时视情节轻重，依据《价格法》有关规定予以追究。
第十七条 房地产开发经营单位应自觉遵守商品房价格管理的有关政策，接受和服从价格主管部门的价格管理和监督检查，如实提供有关资料。
第十八条 未经当地价格主管部门审核，普通商品住宅销售不得冠以安居房、经济适用房，平价房、成本房、微利房等名称，诱导欺骗购房者。属政府定价或政府指导价的商品房价格，未经价格主管部门核定，房地产开发企业或代理商不得在售房广告中自行标价。房地产开发企业或代理商在购销合同中或进行广告宣传时，应使用规范的价格术语，明确价格种类，不得进行价格欺诈。

第六章 附则
第十九条 本办法由青海省发展计划委员会负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行，以前规定与本办法有抵触的，均以本办法为准。


2001年2月19日
新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州人民政府


博州政发[2003]54号


关于印发《博尔塔拉蒙古自治州行政效能监察办法（试行）》的通知

(2003年8月1日)

各县市人民政府，阿拉山口口岸委，州政府各部门：
《博尔塔拉蒙古自治州行政效能监察办法（试行）》已经自治州第十一届人民政府第三次常务会议审议通过，现印发给你们，望结合各自实际，认真贯彻执行。

二○○三年七月三十日

博尔塔拉蒙古自治州行政效能监察办法（试行）

第一章 总 则
第一条 为切实改进机关工作作风，改善行政管理，提高行政效能，保证政令畅通，优化经济发展软环境，促进博州经济发展和社会全面进步，根据《中华人民共和国行政监察法》、《国家公务员暂行条例》等有关法律、法规，结合自治州实际，制定本办法。
第二条 行政效能监察工作由各级人民政府组织实施。各级行政机关各负其责，实行效能建设领导负责制和责任追究制。行政机关主要负责人对本机关行政效能建设负有组织领导责任，行政效能建设情况是考核政绩的一项重要依据。
第三条 行政效能监察是指各级监察机关依据《中华人民共和国行政监察法》等有关法律、法规，对国家行政机关及国家公务员和国家行政机关任命的其他人员依法行政、完善管理制度、履行职责的能力、效率、效果、效益的监督检查及对行政管理工作中违法失职行为的查处。监察对象应主动、自觉接受监督。
第四条 行政效能监察的目的：规范监察对象依法行政，改善行政管理，转变工作作风，提高工作效率，勤政、廉政，积极协调配合，增加社会效益和经济效益。通过开展效能监察，保障党的路线、方针、政策和国家的法律、法规及规章的贯彻落实，切实把政府职能转变到搞好经济调节、市场监管、社会管理和公共服务上来。
第五条 开展行政效能监察的原则：
⑴坚持勤政与廉政相结合；
⑵思想教育与严格管理相结合；
⑶职能部门自查与群众监督相结合；
⑷监督检查与科学管理相结合；
⑸依法行政与制度创新相结合；
⑹奖励与惩戒相结合。

第二章 行政效能建设职责
第六条 行政机关要根据合法性、合理性、公正性的原则，从机关的工作职能和具体业务出发，建立健全各项规章制度，形成比较完善的制度体系。
第七条 行政机关应坚持公开、公正和廉洁、高效的办事原则，依法行政。其工作人员要模范遵守《国家公务员行为规范》，正确高效地履行职责，完成政府和上级主管部门部署的各项目标任务。
第八条 行政机关及其工作人员必须依法履行职责，一切行政行为、管理活动必须符合法定程序。涉及不同行政机关职责的，主要负责的机关应做好组织协调工作，其他机关积极配合，不得推诿、拖延，贻误工作。
第九条 行政机关及其工作人员应坚持深化行政审批制度改革。对不符合政企分开和政事分开，妨碍市场开放和公平竞争以及实际上难以发挥有效作用的行政审批，一律予以取消，相应的收费项目也同时取消。凡保留的行政审批项目，要明确审批范围、审批条件和审批程序，不得擅自增加审批项目、扩大审批范围、增设审批条件和审批环节。
第十条 行政机关实行政务公开和社会服务承诺制，坚持公开、公正的行政原则，除涉及国家机密的事项和特殊工作需要外，均应向社会公开。公开内容包括执法范围、职责、标准、条件、收费、程序、办事时限、办事结果、监督措施、责任追究以及与人民群众关系密切的重大事项、公众信息等，通过各种途径向社会公开，接受群众监督。
第十一条 行政机关实行岗位目标责任制，严格定员、定岗、定职责，根据本单位职责权限和工作实际，科学、合理地确定本单位工作人员的岗位工作目标和管理制度，保证内部分工合理、运作有序。
第十二条 行政机关实行限时办结制。凡法律、法规、规章及其他上级规范性文件对有关管理事项明确规定时限的，必须严格执行；没有规定的，应根据情况合理确定办理时限，并向社会公布。对上级部门或领导交办的工作事项，行政机关及其工作人员应在规定的时间内办结，并保证办理质量。
第十三条 行政机关实行首问负责制。行政管理相对人到行政机关办理有关事项时，第一个接受询问的工作人员应负责予以办理落实，不得推诿扯皮；按规定不予受理的，应向其说明理由，同时报告领导并备案。
第十四条 行政机关工作人员应遵守组织纪律，确保政令畅通。有不同意见的，可以明确提出，上级机关和领导不采纳的，按上级机关和领导的决定、命令执行。

第三章 行政效能监察的主要内容
第十五条 行政效能监督检查的主要内容：
⑴是否正确贯彻落实党和国家的路线、方针、政策、法律、法规和有关的规章制度，以及各级党委、政府的决定、命令，做到令行禁止、政令畅通。
⑵是否正确行使职权，推进决策民主化、科学化，建立和完善决策程序和决策机制，服从宏观指导。
⑶是否认真执行行政审批程序，规范行政审批行为，在规定的时间、范围内高质量地办结审批事项。
⑷是否全面推进政务公开制度，认真实行行政管理公示制和社会服务承诺制。坚持公开、公正和廉洁、高效的办事原则，并通过多种形式和载体，向社会公开政策法规、年度工作目标、部门职责、办事指南、收费依据和标准、行政处罚等内容。
⑸是否严格依法行政，坚持依法办事，加大行政执法力度，规范行政执法行为，认真执行行政事业性收费和罚没收入“收支两条线”规定。
⑹是否尽职尽责，勤政高效，热情为基层服务，做好统筹、协调、监督工作，全面实行了办文、办事限时办结制。
⑺是否建立健全各项工作责任制度、管理制度和监督制度，形成比较完善的制度体系并严格执行制度，规范行为，强化管理。
⑻是否科学确定本部门工作人员的岗位目标责任制，保证内部分工合理，运作有序。切实加强部门间的协调配合，形成合力，杜绝推诿扯皮现象。完成党委、政府和上级主管部门部署的各项目标任务。

第四章 行政效能监察的方法和程序
第十六条 行政效能监察的方法主要是专项监察和综合监察。可分为：
⑴事前防范性监察。是围绕监察对象的决策行为和实施决策前所采取的措施，是否按有关规定，履行了必要的程序和决策本身是否合法。
⑵事中跟踪性监察。是对监察对象在工作中履行职责的情况进行跟踪了解、检查或调查，规范行政管理行为，促进其正确履行职责。
⑶事后改进性监察。是对监察对象已完结的行政管理行为结果的合法性、有效性和已经发生不良行为予以纠正和处理的监察。
第十七条 行政效能监察的一般工作程序：选题立项，制定方案；查明情况，分析原因；提出建议，改进管理；分清责任，严格奖惩；写出终结报告。
⑴选题立项，制定方案。各级监察机关根据有关部门提供的情况、群众反映较大的问题等，从实际出发，选出管理中急需解决的问题，提出立项建议，经批准后正式立项、制定方案，通知被查单位，并报上级监察部门备案。
⑵查明情况，分析原因。通过查帐目、记录、有关文件、制度和找有关人员进行调查，找出存在问题的原因，分清有关人员责任。
⑶提出建议。针对检查结果，提出监察建议，送达有关单位或有关人员。有关单位和人员应自收到监察建议之日起三十日内将采纳监察建议的情况通报监察机关。如有异议的，按照《中华人民共和国行政监察法》第三十九条规定处理。
⑷分清责任，严格奖惩。认真督促检查有关部门落实整改措施和奖惩决定。对忠于职守、廉洁勤政、成绩突出的人员，予以表彰和奖励；对严重官僚主义、失职渎职或违法违纪的，要严格按有关规定进行处理。
⑸写出终结报告。监察机关的案件处理后，应当写出结案报告，报经监察机关负责人同意后结案，并按规定办理立卷、归档、呈报、备案等事项。

第五章 行政效能监察的组织领导
第十八条 各级监察机关负责行政效能监察的方案制定、具体实施工作，及时向行政领导提出效能监察立项、实施的建议；组织、协调有关单位和人员参与效能监察工作；负责查处在行政效能监察中发现的失职渎职、违法违纪的问题；查阅、复制与监察事项有关的文件、资料；列席被监察单位的有关会议，参加被监察单位的有关活动；负责总结、交流经验，检查督促立项的落实；评选优秀成果，宣传和推广勤政、廉政典型和高效运行的管理经验；立卷归档。

第六章 奖励与惩戒
第十九条 行政效能监察必须贯彻奖励和惩戒相结合的原则。效能监察的结果要作为考核、使用和提拔干部的一项重要依据。奖励范围包括监察对象、实施部门（机构）、监察人员。
第二十条 对下列人员给予表彰和奖励：
⑴模范执行国家法律、法规、政策，认真履行职责，科学决策或提出合理化建议，取得显著经济效益和社会效益的；
⑵防止事故发生，挽回经济损失，使国家和人民利益免受或少受损失的；
⑶廉政勤政成绩突出，在效能监察中解决关键问题，取得重大经济效益和社会效益的；
⑷主动挖掘案件线索，与违法违纪行为做斗争，组织开展效能监察的有功人员。
第二十一条 有下列情形之一的应进行行政效能责任追究：
⑴违反国家法律、法规、方针、政策和党委、政府决定、命令，盲目决策，渎职失职的；
⑵未建立、健全内部管理制度，对分管工作存在的问题长期失察，工作职责混乱，相互扯皮、推诿，办事效率低下的；
⑶不认真执行行政审批程序，规范行政审批行为，该取消或调整的审批事项不取消或不调整，审批程序繁琐、私自增设审批条件和审批环节、违规审批、超时限审批、审批条件不公开的；
⑷未实行政务公开、行政管理公示制和社会服务承诺制，办事透明度不高或者搞假公开，造成不良社会影响的；
⑸对职责范围内的行政许可、证明、给付、裁决、救济、保护等事务不受理，或者借故拖延、推诿，不按规定时限办理或者人为设置障碍，歧视、刁难服务对象的；
⑹行政执法部门对在整顿和规范市场经济秩序活动中发现的违法违纪案件不及时向有关职能部门通报、移交处理的；
⑺违反关于对行政事业性收费和罚没收入实行“收支两条线”管理规定及私设“小金库”的；
⑻对违反有关法律、法规、人民政府的决定、命令和不认真执行监察机关监察决定或不采纳监察建议，又不及时提出异议的行为和纠正不力造成不良后果的；
⑼其它违法违纪行为。
第二十二条 应给予刑事处分的，移送司法机关处理。
第二十三条 行政效能监察责任追究方式为：
⑴责令作出书面检查；
⑵诫免谈话；
⑶取消当年评优、评先资格；
⑷通报批评；
⑸停职检查或调离工作岗位；
⑹行政告诫；
⑺依照行政纪律给予政纪处分。
第二十四条 监察对象属于国家公务员的，按照《国家公务员暂行条例》及有关规定进行奖惩。监察对象属于事业单位人员，按照国家有关规定进行奖惩。

第七章 附 则
第二十五条 本办法适用于本州各级行政机关及公务员和行政机关任命的其他人员。各部门、各单位可根据本办法，结合实际，制定行政效能建设和行政效能监察的实施细则。
第二十六条 本办法由州监察局负责解释。
第二十七条 本办法自发布之日起施行。