徐州市城市房地产抵押办法
江苏省徐州市人民政府
徐州市城市房地产抵押办法
徐州市人民政府令第72号发布
第一章总则
第一条 为加强房地产抵押管理，保障当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《江苏省土地管理条例》、《徐州市城市房地产交易管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市城市规划区内以建设在国有土地之上的房地产设定抵押的，适用本办法。
第三条 本市实行房地产抵押登记制度。依法设定的房地产抵押权受法律保护。
第二章抵押的设定
第四条 下列房地产可以设定抵押：
(一)依法取得所有权的房屋及其占用的土地使用权；
(二)依法取得但尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权；
(三)依法取得的房屋期权；
(四)其他可以依法抵押的房地产。
以尚未建有房屋及其他地上定着物的划拨土地使用权抵押的，按照法律、法规的有关规定执行。
第五条 下列房地产不得设定抵押：
(一)权属不明或者有争议的房地产；
(二)未依法登记领取权属证书的房地产；
(三)被确定作为文物保护的建筑物；
(四)依法公告列入城市房屋拆迁范围的房地产；
(五)被依法查封、扣押、监管或者依法以其他形式限制转移的房地产；
(六)政府代管的房地产；
(七)已出租的公有居住房屋；
(八)县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的国有土地使用权；
(九)依法不得抵押的其他房地产。
第六条 设定抵押权的房地产价值可以由抵押权人和抵押人协商确定，也可以由共同委托的依法设立的具有房地产评估资质的房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。
第七条 抵押物所担保的债权不得超出该房地产的价值。同一房地产的同一价值部分不得重复抵押。
以划拨方式取得土地使用权的房地产抵押时，其所担保的债权不得超出该房地产的评估现值减去依法核定的土地使用权出让金数额后的数额。
设定抵押权后，该房地产价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押。
第八条 房屋及其占用范围内的土地使用权应当同时抵押。以部分房屋抵押的，该部分房屋所占相应比例的土地使用权应当同时抵押。
第九条 同一房地产设定两次或者两次以上抵押权的，抵押人应当将已设定的抵押情况书面告知抵押权人。
第十条 以两宗以上的房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产，但抵押当事人另有约定的除外。
第十一条 以已出租的房屋设定抵押权的，抵押人应当书面告知承租人。
第十二条 以共同共有的房地产抵押的，抵押人为全体共有人。
以按份共有的房地产抵押的，抵押房地产以抵押人享有的份额为限。
第十三条 房地产开发企业不得以已经预售的商品房设定抵押权。
第十四条 买受人以预购商品房期权设定抵押，所担保的债权仅限于购买商品房的贷款，同时商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预(销)售许可证、商品房产权证明。
第十五条 以建筑工程期权设定抵押的，必须符合国家有关建筑承包的规定，且已完成部分的建筑工程尚未预售。
第十六条 以国有房地产设定抵押的，必须符合国有资产管理规定。
以集体所有的房地产设定抵押的，须经职工代表大会讨论通过。
以三资企业、股份制企业的房地产设定抵押的，须经董事会或股东大会讨论通过，但企业章程另有规定的除外。
第三章抵押合同
第十七条 房地产抵押的当事人应当签订书面抵押合同。
第十八条 抵押合同包括以下内容：
(一)抵押人和抵押权人的姓名(名称)和住所；
(二)被担保的主债权种类、数额；
(三)债务人履行债务的期限；
(四)抵押房地产的座落、用途、结构、建筑面积、用地面积、四至范围；
(五)抵押土地使用权的性质、用途、面积；
(六)抵押房地产约定、评估价值；
(七)抵押房地产的占管人、占管方式和责任，意外毁损、灭失的风险责任；
(八)抵押房地产的权属证书的编号及保管；
(九)抵押权人处分抵押房地产的方式；
(十)违约责任；
(十一)争议解决方式；
(十二)合同签订的时间、地点；
(十三)双方约定的其他事项。
抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
第十九条 以预购商品房期权抵押的，须在抵押合同上注明生效的预购商品房合同编号。
第二十条 以建筑工程期权抵押的，抵押合同除包括本办法第十八条规定的内容外，还应当包括：
(一)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》编号；
(二)工程总承包合同、工程总造价；
(三)已完成的工作量和工程量；
(四)已投入在建工程的款项、数额；
(五)施工进度及工程竣工日期。
第二十一条 抵押人和抵押权人在订立抵押合同时，不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押房地产的所有权转移为债权人所有。
第二十二条 变更抵押合同的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押变更合同。解除抵押合同的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押解除合同。
第二十三条 有下列情形之一的，抵押合同终止：
(一)抵押所担保的债务已经履行的；
(二)抵押合同被解除；
(三)债权人免除债务；
(四)法律规定终止或者当事人依法约定终止的其他情形。
第四章抵押登记
第二十四条 抵押合同自抵押登记之日起生效。
第二十五条 房地产抵押双方应当在抵押合同签订之日起十五日内向下列机关办理抵押登记手续：
(一)以现房、房屋期权抵押的，向抵押房地产所在地的市、县(市)、贾汪区房产管理部门申请办理抵押登记；徐州市市区范围内的房地产、房屋期权抵押登记，由市房产管理部门委托房屋产权监理机构办理。
(二)以尚未建有房屋及其他地上定着物的土地使用权抵押的，向核发该土地使用证书的土地管理部门申请办理抵押登记。
(三)以房屋及其四至范围外的土地使用权一并抵押的，应当分别向房产、土地管理部门申请办理抵押登记；房屋无产权证明或者房屋不具有使用价值且抵押双方当事人约定以土地使用权作为抵押的，向土地管理部门办理抵押登记。
第二十六条 申请抵押登记时，抵押当事人应当持主合同、抵押合同、身份证明等，填写房地产抵押登记申请表，并亲自到场具结，同时提交下列材料：
(一)以现房抵押的，提交《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、估价报告书；
(二)以预购商品房期权抵押的(含安居工程、经济适用住房)，提交生效的《商品房销售合同》、预付款票据；
(三)以建筑工程期权抵押的，提交立项批文、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、施工合同、土地出让合同、土地出让金缴纳票据、估价报告书；
(四)以尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权抵押的，提交国有土地使用权证、土地使用权出让合同。
以尚未建有房屋及其他地上定着物的划拨土地使用权抵押的，按照有关法律法规等规定办理。
第二十七条 以房屋期权设定抵押的，房屋在抵押期间竣工的，应当自抵押人领取房屋所有权证之日起十五日内重新办理抵押登记。
第二十八条 房地产抵押登记机构应当对申请人的申请及提交的材料依法审查：
(一)对符合登记条件的，应当在受理抵押登记申请之日起七日内予以登记，并出具有关证明；
(二)不符合登记条件的，应当书面答复申请人。
第二十九条 抵押合同发生变更或者终止的，抵押当事人应当自变更或者终止之日起十五日内持身份证明、原抵押合同、抵押变更或者终止合同、抵押权利证明向原抵押登记机构办理变更或者注销抵押登记。抵押登记机构应当在七日内作出是否准予变更或者注销的书面答复。
第三十条 房地产抵押登记机构办理抵押登记时，应当在抵押房地产的权属证件上作设定抵押的记载，交由抵押人收持，所出具的抵押权利证明交由抵押权人收持。
第三十一条 抵押登记、变更抵押登记、注销抵押登记的有关材料可以查阅、抄录或者复印。
第五章抵押房地产的占管
第三十二条 已设定抵押的房地产，由抵押人占管。抵押人在占管期间，应当保持抵押房地产的安全、完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定，监督检查抵押物的占管情况。
第三十三条 抵押人在房地产抵押期间，可以将抵押房地产出租，但应当向承租人说明抵押事实，并将出租情况书面告知抵押权人。
第三十四条 抵押人在房地产抵押期间，可以将抵押房地产转让，但应当先征得抵押权人的书面同意，并将抵押的情况书面告知受让人。
转让抵押房地产的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押房地产。
抵押房地产转让所得价款，应当提前偿付抵押权人，超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第三十五条 因国家建设需要将已设定抵押的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人，并采取必要的补救措施。
第三十六条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理变更抵押登记。
抵押权转让后，原抵押权人应当书面告知抵押人。
第三十七条 抵押人占管的抵押房地产发生毁损、灭失的，抵押人应当采取措施防止损失的扩大，并及时将情况通知抵押权人。
因抵押人的过错使抵押房地产毁损或者灭失，导致不足以或者不能担保其债务履行时，抵押人应当重新提供或者增加抵押物以弥补不足。
第六章抵押权的实现
第三十八条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押房地产：
(一)债务履行期满，抵押人未能履行债务，又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
(二)抵押人死亡或者被依法宣告死亡，抵押人的继承人、受遗赠人、代管人拒绝履行债务或者无继承人、无受遗赠人代其履行债务的；
(三)抵押人被宣告解散或者破产的；
(四)抵押人违反本办法有关规定，处分抵押房地产的；
(五)抵押合同约定的其他情况。
第三十九条 有本办法第三十八条规定情况之一的，抵押当事人可以通过以下协商方式处分抵押房地产：
(一)作价转让；
(二)拍卖或者变卖；
(三)抵押合同约定的其他处分方式。
协商不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
第四十条 抵押权人处分抵押房地产时，应当先书面通知抵押人，抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或者承租人。
第四十一条 以作价转让或者变卖方式处分抵押房地产的，下列公民、法人或者其他组织在同等条件下享有优先购买权：
(一)按份共有的抵押房地产的其他共有人；
(二)已出租的抵押房地产的承租人。
以拍卖方式处分抵押房地产前，抵押权人应当书面通知前款所享有优先购买权的相关人。
第四十二条 同一宗房地产设定两个以上抵押权的，按照抵押登记的先后顺序受偿。
第四十三条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止；
(一)抵押权人自愿中止的；
(二)抵押人愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；
(三)因房地产抵押提起仲裁或者诉讼的；
(四)被拍卖抵押房地产权属有争议的；
(五)其他依法应当中止的情况。
第四十四条 处分抵押房地产所得价款，依照下列顺序分配：
(一)补缴土地使用权出让金；
(二)支付处分抵押房地产的费用；
(三)扣缴抵押房地产应当缴纳的税款；
(四)偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
(五)赔偿因债务人违反主合同而对抵押权人造成的损失；
(六)剩余金额交还抵押人。
处分抵押房地产所得金额不足履行债务、违约金和损害赔偿的，不足部分由债务人负责清偿。
第七章法律责任
第四十五条 抵押合同生效后，抵押当事人应当履行合同，任何一方不履行或者不完全履行合同的，应当承担违约责任，并赔偿另一方由此遭受的损失。
第四十六条 抵押人隐瞒抵押房地产被查封、扣押或者抵押、出租等情况，造成他人损失的，应当承担赔偿责任。
第四十七条 抵押当事人提供虚假材料或者申报不实获取抵押登记的，房地产抵押登记机构应当注销其抵押登记。由此造成的损失，由责任方承担。
第四十八条 抵押当事人因房地产抵押发生争议的，可以协商解决；协商不成的，可以按照仲裁协议约定申请仲裁机构仲裁。
第四十九条 抵押登记机构在规定的时间内不作答复或者不予登记、变更、注销的，抵押当事人可以提起行政复议或者行政诉讼。
第五十条 抵押登记机构工作人员无正当理由不办理抵押登记或者逾期办理抵押登记，或者滥用职权，或者利用职务上的便利索要他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章附则
第五十一条 下列用语在本办法中的含义是：
(一)房地产抵押，是指抵押人以其合法取得的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产处分所得的价款优先受偿。
(二)房屋期权，是指依建设工程总承包合同、建设工程施工总承包合同或者以商品房预售合同的约定将来某一时间获得建成房屋的权利，包括房屋建筑工程期权和预购商品房期权。
第五十二条 本办法自发布之日起施行。
2001年3月19日
吉林省工人考核实施办法
吉林省人民政府
吉林省工人考核实施办法
吉林省人民政府令
第61号
第一章 总 则
第一条根据国家《工人考核条例》，结合我省实际，制定本办法。
第二条本办法适用于全民所有制企业、事业单位、国家机关和社会团体。
第三条全省实行工人考核制度。对工人的培训、考核应与使用、待遇相结合。
第四条工人考核工作应从实际出发，统筹安排，严格标准，保证质量。
第五条本办法由省劳动行政部门负责组织实施。
第二章 考核种类
第六条工人考核分为录用考核、转正定级考核、上岗转岗考核、本等级考核、升级考核和技师（含高级技师）任职资格考评。
第七条录用考核必须坚持质量标准和择优录用的原则。录用技术工人应以专业技术考核为主，文化考核为辅。
技工学校、职业高中、职业学校以及就业训练中心（班）的毕（结）业生，实行《毕（结）业证书》和《技术等级证书》双证制度。经工人考核委员会考核合格者，发给《技术等级证书》。
凡招收技术工人应优先从实行双证制度的毕（结）业生和解除劳动合同的待业人员中接收或录用。
第八条学徒工（培训生）学习期满或工人见习（试用）期满，须进行转正定级考核。考核合格者发给《技术等级证书》或《岗位合格证书》、《特种作业人员操作证》。取得证书者方能上生产（工作）岗位独立操作，并根据思想政治表现、生产（工作）成绩和实际技能按照国家有关规定确定工资等级。考核不合格的，六个月后可补考，补考仍不合格者，应解除劳动合同或调换其他工作。学徒（见习、试用）期间表现优秀的可提前进行转正定级考核，提前的时间不得超过学徒（见习、试用）期限的三分之一。
第九条工人改变工种，调换新的岗位或操作新的先进设备，须进行培训和考核，合格后方可上岗。在精密稀有设备上工作和从事特种作业的工人，离开生产（工作）岗位一年以上，重新回到原岗位，应经一定的熟悉期。期满经单位考核合格者方能上岗，并按考核成绩，重新确定技术等级。
第十条工人上岗须按劳动岗位职责、生产技术规程和上岗标准的要求进行上岗考核。考核合格者，发给《岗位合格证书》，作为上岗凭证。
第十一条企业、事业单位、国家机关和社会团体根据生产经营活动或工作需要，应对本单位的技术工人定期进行本等级的技术（业务）考核。考核合格者，发给《技术等级证书》，作为确定工资的依据。考核不合格者，一年内补考。补考仍不合格者，应降低技术等级或调换工作岗位，并重新确定技术等级和工资待遇。
第十二条工人经本等级考核合格的，可以申请升级考核。升级考核可根据生产（工作）和技术发展的实际需要，有计划地进行。考核合格者，颁发《技术等级证书》，作为确定工资的依据之一。
第十三条优秀的高级技术工人，可按国家和省有关规定，申请参加技师任职资格的考评。
有突出贡献的技师，可按国家有关规定参加高级技师任职资格的考评。考评合格者，分别发给相应的《技师合格证书》，并作为应聘职务的凭证。
第三章 考核内容
第十四条工人考核的内容，包括思想政治表现、生产（工作）成绩和技术业务水平。
第十五条思想政治表现的考核，主要包括遵守法律、法规和政策及本单位的规章制度，职业道德、劳动态度等方面。
第十六条生产（工作）成绩的考核，主要包括完成生产（工作）任务的质量与数量，解决生产（工作）中技术业务问题的成果，传授技术、经验的成绩以及安全生产的情况等方面。
第十七条技术（业务）水平的考核，技术工人按现行《工人技术等级标准》、非技术工人按《岗位规范》的要求进行技术业务理论和实际操作技能考核。企业应结合生产实际确定考核内容，做到有针对性和实用性。没有《工人技术等级标准》的，其考核标准由省劳动行政部门会同省行业主管部门制定。
工人技师任职资格的考评内容，按照国家和省有关规定进行。
第四章 考核方法
第十八条工人思想政治表现的考核，在车间和班组加强日常管理的基础上，采取多种办法定期进行。
第十九条工人生产（工作）成绩的考核，可按考核内容确定考核标准和项目，在加强班组日常管理的基础上，采取定量为主、定性为辅的方法，定期进行。
第二十条工人技术（业务）水平的考核，可由本人参照原技术等级或现有技术水平进行申报，经单位考核组织审核确定报考技术等级后，再进行考核。
对特种作业人员的考核，在取得国家规定的《特种作业人员操作证》后，方可进行。
第二十一条工人思想政治表现、生产（工作）成绩和技术（业务）水平三项考核成绩均合格的，即为全面考核合格。三项考核成绩的比重，应根据行业和工种的不同特点，在以技术（业务）水平考核成绩为主的前提下，由单位主管部门确定。
第二十二条技术业务理论考试和实际操作技能考核均采用百分制，两部分考核均达到六十分者即为合格。技术业务理论考试以笔试为主；操作技能考核可结合生产或作业项目进行，也可选择典型工件或作业项目专门组织进行。
第二十三条实行初级、中级、高级三级制技术等级标准的技术工作，初级工晋升中级工实践期为四至六年，中级工晋升高级工实践期为六至九年，对实行八级制技术等级标准的工人，升级考核的实践期为二至三年。
有特殊贡献的工人，经班组推荐和工人考核组织批准，可以提前参加升级考核或者越级考核，提前考核时间不得超过规定实践期的三分之一。实行三级制技术等级标准的不得越级考核。
技师、高级技师考核、评审办法，按国家和省的有关规定执行。
第五章 考核组织和管理
第二十四条全省工人考核工作由省劳动行政部门综合管理，并负责制定有关规定，进行指导、协调、监督和检查。
县（市、区）以上的工人考核工作，由同级劳动行政部门综合管理，负责制定有关实施意见，并报上一级劳动行政部门备案。
各部门的工人考核工作，在同级劳动行政部门指导下进行。
第二十五条县（市、区）以上劳动行政部门在当地人民政府领导下，会同有关行业主管部门和工会组织成立各级工人考核委员会，负责工人考核工作的组织实施工作。工人考核委员会办事机构设在同级劳动行政部门。
第二十六条县（市、区）以上主管部门的工人考核机构，在同级工人考核委员会的指导下工作。
其职责是：
（一）负责制定工人考核《实施意见》，确定工人技术等级结构比例、评估办法；
（二）根据生产（工作）需要和《工人技术等级标准》、《岗位规范》要求，编制工人培训规划；
（三）组织师资培训，交流工作经验，提供信息服务；
（四）组织实施本部门、直属企业（单位）工人考核工作；
（五）建立工人培训考核定点单位，负责不具备考核条件的单位和承担其他部门（单位）委托的考核工作。
第二十七条主管部门工人考核机构根据工作需要建立专业（工种）考评组织，负责对直属企业（单位）相应专业（工种）工人的具体考核工作。
考评组织技术（业务）人员、技师、高级技术工人和管理人员组成，其中，专业人员应占三分之二以上。考评组织成员，由部门工人考核机构确定。
第二十八条具备考核条件的企业、事业单位的工人考核组织，由主管领导和劳动工资、职工教育、工会组织等组成。根据工作需要可设立若干不同专业（工种）的工人考评组织，考评组织成员中，专业技术人员、技师、高级技术工人的人数应占三分之二以上。
企业、事业单位对工人进行考核前，须将考核的试题经主管部门考评组织审查，报同级工人考核委员会办公室批准后，方可进行。
中直和部队驻省单位的工人考核工作，凡已委托我省负责的，由省工人考核委员会办公室安排进行。
第六章 证书核发
第二十九条工人考核证书分为《技术等级证书》、《特种作业人员操作证》、《技师合格证书》、《高级技师合格证书》和《岗位合格证书》五种。
第三十条《技术等级证书》、《技师合格证书》和《高级技师合格证书》是表明工人技术（业务）水平和任职的凭证，是再就业的主要依据，是进行国内外技术（劳务）合作与交流时法律公证的有效证件。
《特种作业人员操作证》是安全操作资格的有效凭证。
《岗位合格证书》是企业内部使用的上岗凭证。
第三十一条《技术等级证书》、《技师合格证书》、《高级技师合格证书》、《特种作业人员操作证》使用国家劳动行政部门统一印制的证书。
《岗位合格证书》的式样，企业主管部门有规定的，按规定办理；无规定的，由企业自行规定。
第三十二条《技术等级证书》由工人考核委员会办公室，按以下权限核发：
省级负责核发省直属企业（单位）、中直和部队驻省单位工人的《技术等级证书》；市、地、州、县（区）负责分别核发其直属企业（单位）工人和职业高中、职业学校以及就业训练中心（班）毕（结）业生的《技术等级证书》。
《技师合格证书》、《高级技师合格证书》和《特种作业人员操作证》按国家和省有关规定核发。
第七章 罚 则
第三十三条违反本办法第七条规定招收录用工人的，当地劳动部门不予办理招收录用手续。
第三十四条各级考核组织成员在工人考核、评审过程中弄虚作假、徇私舞弊的，视其情节，由其所在单位或上级主管部门，按人事管理权限，对直接责任人员给予行政处分。
第三十五条违反本办法第三十一条、第三十二条规定，滥发证书的，除宣布所发证书无效外，视其情节，由上级主管部门或监察部门对有关责任人员给予行政处分。对滥发证书获取非法收入的，没收其非法所得，并处以非法所得三至五倍的罚款；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第三十六条当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或者提起诉讼。当事人逾期不申请复议也不提起诉讼，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的劳动行政部门可以申请人民法院强制执行。
第八章 附 则
第三十七条城镇集体所有制企、事业单位，乡镇企业以及中外合资、中外合作、外商独资企业的中方职工的技术业务考核工作，可参照本办法执行。
私营企业和从事技术性工作的个体劳动者的考核办法，由省劳动、工商行政部门另行制定。
第三十八条工人考核工作所需经费及收费标准由省劳动、财政、物价行政部门另行规定。
第三十九条本办法由省劳动行政部门负责解释。
第四十条本办法自发布之日起施行。本办法以前发布的有关工人培训、考核的规定，凡与本办法有抵触的均按本办法执行。